房地产信心指数短期预测分析

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1、房地产停0指数短期预测研究标中的房地产价格指数。国内的房地产价格指数从上世纪二十年代开始编制，至今发展成熟，种类较多，其中包括中房指数、国房景气指数、70个大中城市住房价格指数、各地区编制的地方性房地产价格指数以及各房地产咨询顾问公司编制的房地产价格指数。由于各类指数的出发角度不同、数据来源和编制机构不同，所以不同的房地产价格指数各有优劣。中房指数是根据开发商对楼盘的定价，而非交易价格，只反映卖方需求的价格趋势，而且存在分类狭窄、选取的样本总量小、且数据所选区域以及物业类型所占比例不恰当、选取的数据的连续性、真实性有待考量等【l】。国房景气指数的原始数据是从上万家房

2、地产公司上报的企业经营报表得来，编制而成的指数较全面，但在及时性和准确性方面有所欠缺。70个大中城市住房价格指数使用的原始数据来自于统计部门，采用抽样统计的方式，对各省市主城区和热点楼盘的房地产价格走势进行调查，但是仍不能全面反映各楼盘的价格水平。从现有的房地产指数可以看出，中国的房地产指数体系比较单一，主要针对房地产市场中某一特定对象或特定群体编制相关指数，反映的是市场局部特征，不能从整体描述房地产市场状况。因此，用来描述房地产和房地产市场的特性，整体反映房地产市场运行状况，并预测未来市场走势和指导各参与者的指标体系对当前中国的房地产市场而言是相当必要的。1．2国

3、内外研究现状1．2。1目前的房地产指数体系房地产指数体系中，发展比较成熟的指数研究主要集中在价格指数、景气指数和消费者信心指数三个方面。房地产价格指数的研究较早，且应用领域较广。美国的OFHEO住宅价格指数、在20世纪90年代中国国务院发展研究中心联合多单位推出的“中房指数”以及目前应用最广泛的是七十个大中城市住宅销售价格指数、新建商品住宅分类价格指数、二手住宅分类价格指数等。目前，各城市相关房地产主管部门也相继编制了地方性的房地产价格指数，如西安40指数、上海房地产指数、深圳房价指数、郑州房地产指数等[2】。部分房地产投资咨询顾问公司也分别编制了针对特定城市和特定

4、物业的价格指数，如伟业指数、戴德梁行指数、中原城市指数等。房地产价格指数的编制主要采用调查的形式，调查对象广泛，涉及行业的各个相关方面的人员，编制的方法呈现出多样化的特点，总结世界各国编制房地产价格指数的方法，主要有五种：成本投放法、中位数价格法、重复交易法、特征价格法和混合模型。其中，特征价格法(HedonicPriceMethod)的应用最为广泛而且发展成熟。特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，该方法认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的，因此，将房地产的价格影响因素分解，求大连理工大学硕士学位论文出各影响因素

5、所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，剔除房地产价格变动中的特征变动影响，以反映纯粹由供求关系引起的房地产价格变动pJ。景气指数是通过对企业景气指数进行调查，将定性指标利用定量指标的方法加工汇总，综合反映某一特定行业或某一社会经济现象所处的状态或发展趋势。它的衡量标准是以100为临界值，范围在0-200点之间，即景气指数高于100，表明经济形势乐观或趋于上升，处于景气状态；景气指数低于100，表明经济形势悲观或下降，处于不景气状态。景气循环的研究分析方法有三种：古典循环法、增长循环波动和增长率循环。在实际研究过程中，通常采用的是增长率循环方法。在房

6、地产行业中。常见的景气指数有企业景气指数和国房景气指数。企业景气指数调查中又包括了企业景气指数和企业家信心指数，二者都是从企业负责人和企业经营角度对宏观经济和行业发展的进行评价和预期，有较强的综合性和可靠性。国房景气指数，也称国房指数，是一项综合反映房地产企业发展趋势和变化程度的指数。该指数是在景气指数的基础上结合经济周期波动理论，从影响房地产行业发展的土地、资金和市场交易等多个角度出发，选取具有代表性的指标建立指数体系，进而合成计算指标数值。消费者信心指数是综合反映消费者信心强弱的指标，主要通过调查的方式，测度消费者对经济形势、收入、就业以及其他消费支出的态度和预

7、期，由消费者满意指数和消费者预期指数组成，是监测宏观经济和消费的一个先行指标。目前国际上通用的方法是问卷调查法。问卷的设计一般包括两类内容：对当期的看法和对未来的预期，主要涵盖了经济形势、家庭收入、就业形势、消费支出和消费意愿五个方面。由消费者根据自身的看法进行判断和选择，指数以加权平均法得出。由于具体的计算方法存在不同，所以指数的取值有所不同，衡量标准也有所不同。通常所用的取值方法主要有两种：第一种取值是在0"-'200之间：100是中间值，表明消费者的信心处于中立态度，不积极也不悲观。0表明极端悲观情绪，200则表明极度乐观情绪；第二种取值是在0～100之间