不成熟房地产市场营销管理分析——江苏海门滨江新城项目案例

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1、不成熟房地产市场营销管理研究一江苏海门滨江新城项目案例复且大学MBA毕业论文1．1．3催育不成熟消费市场的对策建议消费市场的成长发育有其自身的规律性，我们可以在遵循这些规律的基础上采取措施加快消费市场成长发育的速度。对不成熟市场的角度来看，我们应采取如下对策：(一)调整收入分配政策。首先，应实行较高收入政策，并逐步过渡到高收入政策，通过大幅度提高消费需求主体收入水平来显著提高其支付能力。随着就业、住房、医疗、教育、社会保障等项制度的改革，工资所必须包容的劳动力价格的内容大大增加，低工资已经严重制约了劳动力的再生产和扩大再生产，较大幅度提高工资水平已十分迫切。考虑到我国劳动力生产率有较

2、大提高的显示，提高工资也是应该和可能的。其次，应努力改善分配结构，抑制财富分配的“马太效应”。有效资料显示我国的基尼系数已达0．42以上，财富向少数人手中集中导致消费倾向下降，也降低了社会福利。因此，应该采取有效措施大张旗鼓地促使中等收入阶层的成长壮大。另外，也要较大幅度提高农民的收入，提高其他低收入者的收入，改变收入分配差距悬殊的状况。(二)开展国民消费教育。目前消费需求主体素质偏低已成为阻碍消费市场扩大和发育的重要因素，为此应通过学校教育、设立消费教育培训中心及消费咨询服务中心、主办讲座或培训班、借助媒体宣传教育等各种渠道和形式尽快予以改变。通过国民消费教育，一是帮助广大消费者尽

3、快确立适度超前的消费观念、讲究生活质量观念、注重消费效用观念等适应市场经济需要的现代消费观念。二是掌握必要的商品基本知识以及信用消费知识、消费服务知识、消费维权知识等现代消费知识。三是调整消费者的消费心态，通过改善消费者收入与支出预期，增强其消费信，山，降低储蓄倾向，扩大即期消费。国民消费教育应以中青年为重点，同时兼顾老年人及少年儿童。(三)提高消费市场的开放度。通过扩大开放，不仅可直接增加消费对象的供给来源，也能加大国内消费供给主体和市场服务主体的压力，促其尽快提高素质、增强竞争力。通过允许外商进入，有限度设点，开展金融服务、中介服务、咨询服务、法律服务等，引进国外先进的服务理念、

4、服务组织、服务技术和手段，诱导、激励和促进我国过于弱小的消费服务行业的发展，加快消费市场服务主体的成长发育。(四)努力提高消费供给主体素质。除前述扩大开放、竞争激励外，提高供应商的素质还应考虑下列措施：(1)切实推行现代企业制度。这几年各地改制的结果是公司制已经普遍推开，但问题在于不少地方的企业产权并未真正明晰，董事会制治理结果并未普遍落实。必须采取有效措施，促进和保障公司制企业的规范化运作，使企业真正具有在市场竞争中生存发展的动力源泉。(2)普及现代营销知识。通过主办讲座、培训班及媒体宣传介绍等多种教育途径，使企业员工了解现代营销知识，尤其使提高企业经营管理者和有关部门人员的现代营

5、销理论水平及世纪操作能力，切实改进企业经营工作。(3)改进企业管理。通过公司制企业的规范化运作及经营管理岗位的公开、9不成熟房地产市场营销管理研究～江苏海门滨江新城项目案例复臣大学MBA毕业论文公平、公正竞争，优化企业管理人员配置；未企业强化管理提供更多的信息、参谋咨询等服务，促进企业生产组织活动上档次。(五)加快政治体制改革，切实转换政府职能。通过改革，使立法、行政、监督管理机构更趋合理、精干，职能更加清晰，工作效率更高，这也有利于消费市场有关法律规范的制订和健全，有礼有节执法、司法的更好进行。政府及有关专业管理部门职能的转换使政治体制改革的重要内容，也是保证消费市场正常运转健康发

6、展的必要条件。政府应充分重视消费市场的调控监管。为使政府的调控真正起到熨平市场波动、解决疑难问题、保障市场秩序、引导市场走向的作用，还要切实解决政府调控提前量不够、覆盖面不全、技巧性不强等方面的欠缺，明显提高调控水平。1．2我国房地产市场发展的进程及市场营销管理研究的意义1．2．1我国房地产市场发展的现状到2003年9月底，中国家庭储蓄总额达到了10．8万亿，高额储蓄引发了人们在房地产市场的投资增加，并因北京申办2008年奥运和上海申办20lO年世博会的成功与加入wTO而有望持续至少十年。随着房地产行业的迅速发展，政府的产业政策充满了矛盾。政府既不希望房地产价格上涨太快，又害怕房地产

7、出现1993那样的崩盘，所以他们一方面大量增加低价房供应，拉低房屋均价，平息老百姓的怨言：另～方面又限制房地产投资，收紧土地供应，以减少供应量。但市场有它自身的逻辑，任何人为的操纵都是不可能的。2004年，有幸成为重点调控行业的房地产价格出现了几年来少见的大幅上涨。目前上海以及整个中国房地产丌发的主要竞争形式集中在”新”上。不断和快速地”更新换代”是开发商最拿手好戏，采用新房型、新款式、新材料、新概念，”一新遮百丑”，既以新击败对手，也以新击败自己先前建造