【5A版】现有知名高端养老机构盈利模式及营销情况分析.pptx

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2、美元/人=224万美元高尔夫球会费（按1/3居民入会计）：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。营利模式分析美国太阳城开发模式的九大特征属于住宅开发性质；依靠住宅销售回款盈利；限定55岁以上的老人才能入住；专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大

3、市政配套，社区内没有建设相应设施；一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；房价便宜，例如，“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力；附近一般都配有专为社区服务的商业中心；兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。如凤凰城“太阳城”，每年居住的总人数在44000居住人口左右，其中28000人是常住客户，而16000人是旅游度假客户；凤凰城东南方向的“牧场太阳城”，也具有鲜明的“候鸟型”

4、度假特征。高端定位，纯销售：“世界级的高尚退休社区”“全新退休生活的领跑者”项目概况：区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔7000亩浩瀚林地中功能：以会议展览为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体主流客户：阶层：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主收入：是有一定稳固经济来源，综合家庭月收入通常不低于5000元意识形态：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受东方太阳城特点以养

5、老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2运营模式全部为住宅产品销售客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）建筑形态别墅、洋房、多层公寓去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000

6、套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高东方太阳城基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等总结环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘后期针对老年人的服务配套并不完善成功关键因素：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境

7、“销售+持有”模式—养老概念住宅+养老地产出售与持有相结合赢利模式典型案例北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了出售与持有相结合盈利模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。反按揭：即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。置换：即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。太阳城医院购物中心出租老年公寓销售别墅销售住宅销售住宅酒店度假村中医院北京太阳城开发物业类型概览一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在销售的是三期公寓（户型面积60-70平方米为主），销售

8、均价在8100元/㎡左右，精装修，总价约为51万/套左右。销售情况北京太阳城开发策略分析北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700平方米A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅B栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生