杭州滨江房地产集团股份有限公司的企业战略分析

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1、西南交通大学硕士研究生学位论文第5页第2章滨江集团的外部环境分析任何一个企业都会受到外部环境的影响，在企业的战略制定中，外部环境是最基本研究要素之一。我们分析企业所面临的外部环境，就是要分析当前外部环境的现状，预测未来环境会发生的变化，以及未来环境变化给企业战略行动带来的影响【3J。一个企业的外部环境主要包括宏观外部环境和行业竞争环境，通过分析了解宏观外部环境各方面的因素及其应用，企业可以选择执行适当的战略；通过分析行业竞争环境，企业可以预测竞争对手的可能会采取的行动、反应和意图。企业只有把宏观外部环境和行业竞争环境分析的结果有效

2、结合起来，通过制定利用外部机会和减轻潜在威胁的战略，才能赢得持续竞争优势【4】。2．1宏观环境分析宏观环境包括企业所处社会环境中影响一个行业和影响行业内所有企业的各种因素，这些因素可以细分为政治(Political)、经济(Economies)、社会文化(Social)、技术(Technological)、环境(Enviromental)和法律(Legal)等七个方面，即PESTEL分析模型【51。下面就滨江集团目前和未来一段时期所面临的宏观环境因素进行逐一分析。2．1．1政治因素政治因素是指对企业组织生产经营活动具有直接或间接影

3、响的政治力量和有关的政策、法律及法规等因素【6】。对企业战略有影响的政治因素主要有：企业所在国的政治条件、政府的管制和管制解除、政府的采购规模和政策、财政和货币政策的变化、政府的预算规模、特殊的地方及行业规定等【7】。’作为对国家经济有着重要影响的房地产行业，与之有关的政策不仅直接影响着这个行业的发展与兴衰，也影响着经济的发展水平和普通百姓的生活质量。回望过去有关房地产市场的各种政策，以及各种政策变化对房地产市场带来的影响；分析当前房地产市场的现状，预测未来政治环境会做如何变化，未来政治环境的变化对房地产市场又会发生什么影响，正是

4、本节所关注的主要内容。西南交通大学硕士研究生学位论文第6页2．1．1．1历年房地产行业有关商品房建设的调控政策1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应市场经济体制的住房制剧引。同时要求停止住房实物分配，全面推行住房公积金制度，建立以经济适用住房为主的住房供应体系。这一通知的发布，是中国住房制度改革的一个重要分水岭。施行多年“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”的福利分房政策在这一年正式终结，中国的房地产市场在这一年被激活，住房供给商品化正式

5、拉开。1999年2月23日，中国人民银行要求各金融机构认真贯彻落实《关于开展个人消费信贷的指导意见》，要求各商业银行在1999年对住房消费贷款投入比例要高于1998年，个人住房贷款范围可扩大至借款人自用的各类型住房贷款，对购买住房的贷款比例可达全部价款的80％。在这一指导意见的实施之下，个人贷款买房、住房按揭等观念开始走进普通百姓生活，以此为起点，房地产市场从曾经的集体消费彻底向个人消费转变。2000年3月5日，国务院总理朱镕基在((2000年政府工作报告》中，要求在继续实行积极财政政策的同时，坚持扩大内需，在消费市场中培育新的消

6、费热点，使房地产业成为重要产业，同时要求采取相应措施，发展住房消费信贷。2001年3月5日，朱镕基总理在((2001年政府工作报告》中提及要求各级政府改善城乡居民住行条件，发展经济适用住房，建立廉租房供应保障体系。2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求自2002年7月1日起，所有经营性开发项目用地必须通过“招拍挂”方式公开获得。这一规定的出台，使土地市场透明公平且有计划，有节制；避免了国有土地资产流失，显现国有土地的市场价格。土地出让方式的改变，我们暂且不议“招拍挂制度拔高了全国土地价格，推

7、高了全国房价”这一观点的依据所在，但其对中国房地产企业的影响是不容小觑的，特别是给非国有资产背景的房地产企业带来了快速发展和异地扩张的公平竞争机会。面对房地产行业过热的局面，2004年3月1日，温家宝总理在国务院常务会议中对央行关于房地产行业采取的适当措施予以支持，同意加强房地产行业贷款监管，控制土地供应量，限制高档房产项目的开发，增加经济适用房的供应。为限制信贷规模，央行要求各商业银行采取措施限制用于购买房地产的贷款数量，防止房地产业过热给西南交通大学硕士研究生学位论文第7页银行业带来的危机。面对房价的持续攀升，2005年3月2

8、6日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，要求各级地方政府和相关部门采取措施抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展，提出了八条实施意见(业界简称：“国八条”)。2005年4月27日，国务院再次提出了八条调控房地产市场的措施(业界简称“新国八