保障房项目代建制的分析

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1、1绪论l绪论大规模实施保障性安居工程，是党中央、国釜院作出的重要战略部署，是转方式、调结构、惠民生的重大举措，保障性安居工程质量，直接关系人民群众生命财产安全和住房困难家庭居住条件的改善，关系经济发展与社会和谐稳定的大局，涉及面广、公益性强、社会影响大，成为各级建设主管部门的工程质量监管工作重点。保障性安居工程建设规模大、分布广、项目多、工期紧，工程质量要求高、管理任务重，加上一些制约工程质量工作的深层次问题还未有效解决，使得在保障性安居工程建设中仍存在不少问题llJ。1．1研究背景分析1．1．1保障房项目的特点(1)保障房项目的准公共产品特性萨缪尔森在1954对公共产品作了

2、定义，即每一个人对这种产品的消费并不减少任何他人也对这种产品的消费，并引申出公共产品的两个基本特征：非排他性和非竞争性。我国学者孙开根据这两个特点将公共产品分为纯公共产品和准公共产品，其中纯公共产品兼具以上两个特点，准公共产品通常不同时具备非排他性和非竞争性[21。我国保障房作为政府主导的为解决城市低收入者的住房问题而提供的低租金、低价格的住宅，在一定范围内具有非排他性，符合相应条件的人群即可申请保障性住房，同时具有一定程度的消费竞争性，即保障房数量有限，价格会根据需求量相应的变化。因此保障房可划为准公共产品范畴。作为与商品性住房相对的公共性住房，保障房很大程度上解决了广大中

3、低收入家庭的住房问题，可以形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求，进而有效保障社会公平。因此，在项目的实施过程中，作为保障房提供者的政府部门必须以管理者身份贯穿于整个建设过程，积极调动各单位和部门的力量，统一指挥，统一筹划，形成严密高效的项目组织体系，起到正确的指挥和引导作用，以确保项目的顺利进行[31。(2)保障房项目对工期和质量要求高近年来，我国政府加大了保障房投资力度，明确提出加快保障性安居工程等一系列政策，使得保障房成为我国现阶段解决老百姓住房问题的重要途径【4】o“十二五”期间我国计划新建保障性住房3600万套，其中仅2011年开工建设的保障房就达到1000万

4、套，2012年新开工700万套，并有500万套竣工交付使用。保东南大学工程硕士学位论文障房建设任务的紧迫性，要求在建设过程中必须严格控制工期，以确保能按计划完成建设目标。而作为国家保障低收入家庭住房租房需求的重大工程，保障房关系民生，关系到经济的健康发展和社会的和谐稳定，所以政府必须以高度的责任感对待保障房建设工程，将保障房的质量问题放在首位，对建设全程进行严格质量把关，坚决杜绝豆腐渣工程。由于工期紧，任务重，监管力度不够、建设管理模式不健全等原因，近年来的保障房质量问题不容乐观，有的地方出现了保障房设计、施工、监理、验收质量把关不严的问题，个别工程还使用了不合格的建筑材料，

5、存在质量安全隐患【l】。因此，必须加强对保障性住房项目的建设管理，确保工期和质量目标的顺利实现。1．1．2国内外保障房建设状况分析(1)国外保障房情况1)美国保障性住房美国的保障性住房可以集中建设在城市的某个区域内，也可以分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这样做的好处就是户型多种多样，可以满足不同家庭的需求。房屋的保养程度、居住标准都与其他普通租户的住宅相同，没有贫富差距的体现。在美国，凡能够证明处在低收入线的个人和家庭，只需拿出其全部收入的30％支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。这很好地解决了低收入人群的住房和生活问题。对于如何证明处于低收入线

6、，美国房屋和城市建设部提出如下要求：低收入者提出书面申请，提供完整真实的收入情况和家庭成员情况，如年龄、是否有残疾、是否有孩子、婚姻状况等。标准以申请人所在地的平均收入为准。对于有可供出租房屋的业主来说，他们自愿向地区住房局提供自己房屋的状况，接受该局对房子的检查，合乎安全舒适标准后，就可以接受租户的租约。有了政府对租房人的预先调查，低收入家庭也可以放下心来签约。房东不可以擅自提高房租，也不能轻易将住户赶走，改租给愿意出高价的人。2)法国保障性住房法国的保障性住房拥有着“租房者的天堂”的美称。法国的保障性住房不仅发展得比美国早，数量也是非常的惊人。全法国有着大约1／4的人居住

7、在保障性住房里。这也是由于法国买房的贷款难、利率高、财产税高造成的。很多人索性不买房，就住在保障性房里生活。在法国保障性住房只有在建造过程中可得到中央政府的补贴，在建成后由各1绪论地方政府下属的“保障性住房管理办公室”管理。按规定，该办公室必须一方面严格控制房源，大部分保障性住房只租不卖；另一方面对社会公开出租情况，接受大众的监督。除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，保障性住房受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。法国的制度相对宽松，由于制度好福利高使得很多人都住保障性住房