房地产三级市场销售团队“持续激情”管理系统

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1、022025225李东红房地产三级市场销售团队“持续激情”管理系统3．上海：1996年，全市二手楼交易面积82万平方米，2003年年底全年二手楼交易达到778万平方米。2004年上半年，二手楼交易同比增长97．7％，04年卜9月，全市二手房交易面积首次突破千万平方米，达到1012．70万平方米．目前，全市有三分之一区县的二手房交易超过了新建商品房．1．3．行业对管理的需求1．3．1．行业发展趋势及竞争的需要居于前文所述的原因，这部分的探讨仍以深圳为例。一、三级市场交易将超越新房交易，成为房地产的主流据

2、深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，深N----手楼交易面积已经趋近于新房的销售面积，占房地产市场的半壁江山，更有业内人士大胆估计，2006年深圳二手房交易将有可能超越新房。地产界有关人士认为，价格优势、位置优势固然是二手市场的吸引力所在，但是能够使二手市场的需求表现得如此突出，与目前的供求结构有关。目前一手市场的供应量猛增，许多换房者会将旧楼出手，卖入新房，换房更为频繁，这样二手市场上的供应就较为充足，选择也更为丰富，尤其一些外观较新的楼盘，价格又低于新盘，吸引力很大。而从土地开发情况来看，在

3、前两年特区内新推地块上的项目，如深圳湾、红树林、大梅沙等片区的产品定位来看，都集中于高档产品的推出，使中低档主流消费者无人问津：而目前土地出让集中的龙华、宝安等地，这些地区的定位虽然在价格上有优势，但是位于关外，对于经济能力不强、依靠公共交通的消费者，也不是理想的选择。所以，城市土地稀缺及新盘定价过高，加上目前供应量过大，已将有意于新房的客户极大程度地挖掘出来，为二手市场的需求超过一手市场创造基础。二、中介阵容迅猛膨胀，竞争趋白热化“忽如一夜春风来，十间百间地铺开。”曾有三级市场代理商这样感叹2004

4、年深圳三级市场的竞争的激烈。随着市场空间的迅速扩张，许多商家都将二手楼市看作新发现的金矿，纷纷大举进入。最为强劲的～股三级市场新势力莫过于品牌地产开发022025225李东红房地产三级市场销售团队“持续激情”管理系统商的介入。万科、招商、金地、卓越、城建、天安等开发商，凭借着在深圳楼市多年商品房开发的经验，坐拥多年来积累的客户资源，首先将自己开发的品牌项目的二手楼业务揽入怀中，相信等到时机成熟，他们决不会将自己限止于自己开发的项目中。另外，曾经是一手楼为主的代理商，也已经大规模介入二手楼业务，他们在新

5、房代理中积累了大批新兴潜在的二手楼盘源及客户。不完全统计，目前市场上处于营业状态的三级市场地铺已经超过500家，地铺扎堆现象在2004年愈演愈烈。地产中介一条街这样的地方已经远远不是个盘市场的竞争了，公司看中的往往是片区市场的形象推广，利润不是也不可能成为第一目的。据有关信息数据显示，近半年来，赢利的深圳三级代理商只有约40％；其中员工超过200人的专业运作企业，近80％处于轻微亏损状态：而排名深圳前五位的代理商，预估利润仅在4％左右。寸土寸金的市内，供大于求的竞争己进入白热化僵持阶段；即使是偏安一隅

6、的关外，也已成为大型品牌代理商眼中的“肥肉”，很快也将弥漫着扩张的硝烟。在白热化的市场竞争中如何走出一条独特的企业经营之路，成为目前众多谋求长远发展的品牌二手楼中介公司日思夜想的难题。三、行业管理水平现状香港房地产经纪市场走在中国市场的最前端，而目前中国大陆的房地产经纪市场的经营模式甚至很多中高管理层也大都来自于香港。从现状分析，现有的中国房地产经纪市场与过去香港市场急速发展有相似之处。怎样提高公司的市场占有率，制定和规划适应现有中国市场的发展战略，实现公司全面自动化管理流程是公司当前最紧迫的工作之一

7、。从过去几年行业发展来看，香港进军内地房地产经纪市场的做法一直套用大量吸纳人员，团队管理使用适者生存法则快速淘汰劣者，快速扩充经营区域的经营法则来经营中国内地市场，并实现市场占有率的扩大。如国内知名也是在各大城市堪称大型中介行的中原、泛城、美联等就是完全传袭这样的经营理念和管理模式。这样的情况使得行业一方面，虽然历经多年的发展却没有形成真正适应本地市场的管理方法和正确的理念，同时这些理念和方法本身随着这些企业不断扩充，凸现很多原有的局限，使这些企业在后来的发展中遇到了前所未有的问题和矛盾，管理跟不02

8、2025225李东红房地产三级市场销售团队“持续激情”管理系统上已经严重阻碍了现有企业的发展。如在上海，由于管理跟不上企业的发展和员工的需要，从中X中又分别分化出几家中型行一一博邦、汉字，基本上是原班人马，直接套用的经营方式管理方法，直接利用、抢夺原有客户资源，在很大程度上形成了对其本身的直接竞争威胁和市场资源的瓜分。在深圳，这些企业的人员流动率让行家慨叹人才难得，而另一方面，人员的专业素质和综合素质却收到客户的质疑。可见，在房地产市场的今天，规范化、标