江南商城二层项目可行性分析报告.pdf

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1、江南商城二层项目业态定位可行性报告1前言在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。2总纲商业平台地段商圈特征项目客观条件市场机会业态提纯业态定位建议项目优化建议3一、市

2、场状况分析1.1广州商业状况1.1.1广州商业现状总述现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。4就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：•北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。•上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，

3、都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次•以中低档为主天河城一带作为新城市的中心区域。，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。5从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：•北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；•上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；•天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。61.1.2广州

4、商业格局分布广州市主要商业圈级别区域商业圈大型商场越秀区北京路——中山五路广百、新大新、广百新冀、中旅商业城市级荔湾区上下九一带荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都商业圈天河区天河城——体育西路天河城广场、宏城商业广场越秀区中山三路一带中华广场、流行前线东山区农林下路一带东百、王府井、新裕大厦区级商业圈越秀区环市东——淘金路一带友谊商店、世贸、好世界、宜安广场南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色海珠区江南西——江南大道快线7分析：•从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显

5、的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。•市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。81.1.3部分经营中的商场项目对比分析广州部分经营中的商场对比表名称位置规模特色包装经营状况广州百货零售的“一哥”，其交易广百北京路——额连续多年位列市内百货零售业广百与广百新冀组成的首位，龙头地位不容置疑广百广场，打造北京路超级商业旗舰开业不足一年，虽然连通广百，商场建筑面积广百新冀西湖路但人流量一般，场

6、内的经营状况4.5万㎡也不如预期理想北京路上老牌商场，对北京路的新大新北京路————商业发展起着举足轻重的作用成为一站式商场的经营典范，对天河城天河路————市内商场的发展有着重要的作用9广州部分经营中的商场对比表（续上表）名称位置规模特色包装经营状况是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经传统西关风荔湾广场下九路——营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的情商业街经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为

7、商名汇商厦下九路————场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场商场面积16经过几年的发展，现与流行前线逐步组中山三公园游乐式中华广场万㎡，门前成中山三路新的商圈，该商场是新一代路概念商场广场2000㎡一站式商场的代表10分析•商业同质化强烈，争夺同类消费者从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。•大型百货超市磁石作用减弱由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显，如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百

8、盛的进场虽然为商场带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城所带来的影响。11•硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因