【5A文】土地储备行业风险分析报告.doc

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1、5A版优质文档20XX年土地储备行业风险分析报告摘要一、土地储备行业基本情况（一）土地储备的定义土地储备制度是由受城市政府委托的城市土地储备机构依照法律程序，通过征用、收购、置换、回收等形式从原土地所有者或土地使用者手中取得土地，由城市土地储备机构或其委托机构组织进行前期开发、整理并予以存储，根据土地利用总体规划、土地供应计划、城市规划等因素，有计划地以协议、招标、拍卖、挂牌等方式将土地投入市场，以实现土地资源优化配置与土地利用可持续发展的土地使用与管理制度。美国哈瑞·富兰奇（HarveyL·Flechner）将土地储备分成计划型

2、土地储备和全面型土地储备两类。（二）土地储备行业在国民经济中的地位土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。土地储备制度是指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。土地参与宏观调控主要是通过土地的供给调控，土地储备作为政府供地的主要部分，在土地管理中起到至关重要的作用，对宏观调控起到一定的影响。二、土地储备行业发展环境（一）宏观经

3、济环境20XX年以来，我国经济在较短时间内经历了止跌、企稳、回升等几个阶段。随着一揽子经济刺激政策的逐步落实并逐次发挥作用，国内经济已经显示出较为明显的复苏迹象。从数据上看，GDP同比增速呈现“V型”反弹。根据对国内外经济形势的分析和判断，预计20YY年中国经济将呈现“温和”855A版优质文档5A版优质文档增长的发展趋势。（二）政策环境1、深化集体建设用地使用制度改革《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》明确规定，挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标，

4、以优化用地结构和节约集约用地为重点。《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》指出对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。2、加大对批而未用土地的监管《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》要求省级国土资源管理部门加强对地方的指导，督促各地加快征地实施工作进度，确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件，

5、保障扩内需、保增长、调结构用地供应。《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》，在全面清理、摸清底数的基础上，及时制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》对“批而未用”土地展开核实。核定各地建设用地区位与面积、掌握各地真实土地基础数据，为科学规划、客观决策等提供真实土地基础数据。3、供地政策《限制用地项目目录（20YY年本增补本）》和《禁止用地项目目录（20YY年本增补本）》指出一是调整用地条件的禁止项目目录；二是调整用地条

6、件的限制用地项目目录。财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》855A版优质文档5A版优质文档，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。4、加大保障性住房的建设《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》指出，试点原则是严格控制贷款用途，实行专款专用；规范贷款审批程序，贷

7、款资金实行封闭管理；加强风险管理，确保资金安全和保值增值。（三）政策发展趋势20YY年的土地政策，将与国家大的发展方向保持一致，延续20XX年的方向，在服务经济发展的大局、促进城乡统筹、破解三农问题、缩小城乡差距、保民生、扩大内需、保持社会基本稳定的政策走向的同时，还将服从于中央转变经济增长方式的要求，注重节约集约用地、加大批后土地利用的监管、加大保障性住房用地的供给，并将注重与其他调控手段的综合配套。三、土地储备行业发展情况（一）土地供给分析20XX年土地供应总量大幅增加，基础设施等其他用地供应比例略有提高。全国土地供应总量为3

8、1.9万公顷，同比增加了44.2%。其中，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应量分别为11.9万公顷、10.3万公顷和9.7万公顷，同比分别增加44.1%、36.7%和53.0%，分别