棚户区改造中货币化安置的路径和意义

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1、住房保障栏目编辑林爱庆棚户区改造中货币化安置的路径和意义■李树斌棚户区改造是国家层面积极推进的重大民生工程和发展工程。按照住房城乡建设部公布的数据，截至2013年底，全国已累计开工改造各类棚户区近1600万户，其中仅2011～2013年就开工改造近1100万户。在这几年大规模实施棚户区的改造中，各地普遍建立了符合当地实际、内容丰富的补偿安置政策体系，包括原地或就近新建安置房实物安置、异地实物安置和货币化补偿安置等多种方式，由群众自愿选择。去年以来，房地产市场下行在许多地方都有愈演愈烈之势。不少三四线城市，甚至二线城市都出现了商品房销售不畅、库存大幅上升的情况，与此伴随地是这些城市

2、的棚户区改造中，居民选择货币化安置的比例明显提高。从实践来看，与新建安置住房相比，推行货币化安置有多种好处，已成为一种发展趋势。中央城镇化工作会议及2014年《政府工作报告》均明确提出，今后一个时期要“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”。要实现这个目标，必须进一步完善棚户区改造安置补偿政策体系，特别是要顺应现阶段的群众意愿，积极推广货币化安置。一、推行棚户区改造货币化安置的主要做法按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）等文件的规定，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。从先行地区的实践来看，

3、棚户区改造货币化安置实际包括两种截然不同的安置方式。一种是纯货币补偿方式，即领取货币补偿款后，按征收补偿合同约定，居民对货币补偿款的使用不再受任何限制；另一种是持货币补偿款选购住房方式，即领取货币补偿款后，按征收补偿合同约定，居民必须将货币补偿款主要用于选购商品住房。在后一种方式下，与之相适应的，政府会提供相应的服务，包括组织价格优惠、适合棚改居民的房源，促进供需对接等。（一）纯货币补偿方式这种方式下，居民获得的安置补偿费用一般由被拆迁房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补贴费、提前搬迁奖励等76费用构成，各城市一般会规定每项费用的具体执行标准。除了拆迁房屋补偿费，政策性补偿费指对在

4、房屋征收决定公告发布之日一定时限内签订补偿协议，并按协议约定期限搬迁的被征收人，可按被征收房屋的合法建筑面积给予一定额度的选择货币补偿奖励；政策性补贴费，是指对在棚户区改造中选择货币补偿、经济困难拿到补偿款也无法购得能达到基本住房保障标准的困难群体给予的额外补贴；提前搬迁奖励，指根据被征收人的搬迁时间，分阶段、分档次、按被征收房屋的合法建筑面积给予一定额度的提前搬迁奖励。从各地实践来看，采取纯货币补偿方式，非常有利于化解一些由于历史原因形成的矛盾和问题。比如，对居民“住改商”的房屋，可本着既尊重历史又面对现实的原则，按商业用房标准给予高于实物安置价值的货币补偿，这样就可以避免将住房

5、擅自改为商用房居民对拆迁的抵触。再如，对于面积有限、但历经多代传承而产生了多名共有产权人的私房，通过货币补偿的方式，更有利于公平公正地维护所有共有产权人的利益。但是，各地的实践也表明，在纯货币补偿方式下，如果居民没有其他合适住房的，又不去选购新的住房安置，安置补偿款实际转化为生活补贴，不利于实现住房保障的目标。（二）持货币补偿款选购商品房安置方式基本操作程序是：第一步，通过详细的前期摸底调查、征收补偿安置方案论证、征求意见等方式，了解棚户区居民的安置意愿，特别是对愿意选购商品住房安置的居民，对房屋户型、面积、价位、地点以及套数的需求；第二步，政府搭建服务平台，向信誉较好、有供应意愿

6、的开发企业筹措中低价位、中小户型商品房房源，组织愿意选购商品房安置的居民与开发企业购销对接；第三步，政府受居民委托，与具备合适房源的开发商洽谈，并采取团购方式最大限度压低房价，让居民得到实惠。同时，相关市直部门开通绿色通道，进驻项目开展一线服务，为被征收对象购房和证照办理提供优质高效服务；第四步，政府直接采用分期付款方式，或通过居民个人账户，将补偿款支付给开发企业进行结算。从各地实践来看，持货币补偿款选购商品房安置方式，栏目编辑林爱庆住房保障不仅有利于消化存量房屋，避免大规模新建安置房带来的用地和资金投入压力，而且能规避纯货币补偿安置可能无法实现住房保障目标的问题。二、推广棚户区改

7、造货币化补偿安置的现实意义从先行地区的实践来看，与新建安置住房实物安置相比，货币化补偿安置，特别是推广持货币补偿款选购商品房安置方式，不仅有利于加快棚户区改造步伐，还能促进房地产市场企稳、有效拉动消费和投资，其优点是显而易见的。（一）节约过渡期支持、缩短安置时限新建安置房从立项、审批、报建、竣工、验收、交付到居民入住，至少需要3年时间，这期间居民必须租房过渡，生活、工作多有不便。而货币化补偿安置，居民拿上补偿款从选购商品房、装修入住，一般需要3到6个月时间，居民居住过