叠墅产品专题性研究

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1、创新叠排、叠加别墅9月份专题性研究前言.受国家政府，颁布的“禁墅令”及1.0容积率的限制性影响，以别墅产品为代表的高端定位产品体系供应日益受到压制；然而客群财富积累构架，亦在随着城市经济结构的优化及进程加快，发生质变，中产阶级，即强改善型首置首改客群的基数在不断扩大，而此类客群终极“别墅梦”，在不断扩充；各地开发商大鳄，在政府政策下压，高端产品市场严重供不应求的情况下，另辟蹊径；拓展创新高端产品的营销途径，满足高端产品需求，使利润空间最大化；1.专题背景研究2003国土资源部《关于清理各类园区用地、加强

2、土地供应调控的紧急通知》第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》再次提出“要控制高档商品房建设”国土资源部《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》要求“停止别墅类用地的土地供应”国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》一律停止别墅类房地产项目供地和办理用地手续，对别墅进行全面清理2007国土资源部《2007年全

3、国土地利用计划》再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地批建2012国土资源部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》再次强调停止别墅类用地的土地供应“限墅令”和“1.0容积率”政策的频出：对于别墅自身产品价值：随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升。对于开发商利润空间：别墅产品代表的高端市场受到限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；高端豪宅，一级土地市场，供应受限：自2003年以来，地产市场受“限墅令”和“1.0容积率”的影响较大；随

4、着区域城市经济发展，各地财富分配结构中，中产阶级所代表的首改首置客群的“别墅梦”需求旺盛；以客户类型作为衡量别墅项目档次的档次的标准，更为科学；圈定经济型别墅目标市场客群的标准；在不同阶段，别墅产品的主流客群都不相同，总体经历了顶级买家充斥、中产阶级引领、普通用户主导的三个过程；以中产阶级为主的首改首置、强改善型客群需实现的终极梦想—“别墅梦”，不仅仅是高水准、高质量的生活方式，更是身份、地位、权势的象征；高端豪宅，强改首置首改客群，需求旺盛：高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高

5、端价值产品市场：展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：“豪宅≠别墅”的观念日益形成属于“瘦身”后的别墅产品：以紧凑、功能性为主，不再属于金字塔顶端的专属产品，新兴消费群体的队伍不断扩大；谋求产品创新路：面对政策步步紧逼的调控政策，以及日新月异的产业环境，开发商必须打造创新产品与创新服务来硬的未来的别墅低密度大市场;＝高层＝大平墅叠排别墅叠加别墅低层多层在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中，开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过户型、入户空间、单体、园林及物业配套等打造“墅级”生活感

6、受的高端产品；因此，我们此次选取建筑结构先进，具备一定复杂性的产品结构进行专题性研究；2.叠拼——传统概念叠拼别墅传统别墅的优化传统别墅通过入户方式的优化，已可以成功做到别墅真正意义上的同时“有天有地”1st：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。4th：四至五层，一般为一、二层组合一套户型，三、四或五层组成另一套户型。2nd:和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。5th：下层户型一般有南向独立花园，上层户型一般有北向入户花园及屋顶独立露台3rd：单套户型面积一般不超过250平米上一代叠加式别墅往

7、往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。叠排别墅——创新C.复合五叠墅3.A.复合二叠墅B.复合三叠墅叠排别墅，顾名思义，叠排别墅的联排化升级：实质为叠排别墅在入户方式、附加值层面的产品优化：别墅的产品本质优化：在保证低层建筑形态、高舒适度的要求下，缩小单户面积，将产品瘦身，同时，加大户数，保证吃足容积率的利润要求；A.2世茂·爱马尚郡3.A.复合二叠墅A.1世茂寰海城介于传统叠加

8、产品的升级优化，以入户方式实现“上有天下有地”；叠排别墅——创新占地面积241643㎡总建筑面积315217㎡容积率0.53物业类型1.高层24F6栋2.小高层18F8栋3.多层6F6栋4.叠加3F-4F11栋。叠加多层小高层高层所属区域上海--奉贤海湾投资商世茂地产产品定位具有国际湾区气质的纯正马场别墅——上海首席马场别墅社区融骑马、观海、运动、别墅四种浪漫于一体区位优势临近海湾旅游度假区，拥有“世界第九湾”美誉的奉贤海湾北部，近未来的海