baidu-新型城镇化热点、机会和压力(writing)

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1、热点、机会和压力——新型城镇化解读唐黎明安邦集团工资制合伙人摘要：本文将在分析过去三十年的中国城市化路径的基础上，着力分析“新型城镇化”在城镇体系、土地利用、人口、产业、集群和制度等方面，与过往城市化的主要不同之处，如何实现从量到质的提升和转变，并分析其中政府的投入和企业的机会在哪里。一，缘起：新型城镇化风起云涌城镇化、新型城镇化再度被上升到国家战略的高度，成为媒体关注和讨论的热点，甚至引起股价、房价波动。其实，近30年以来，工业化、城镇化、城市化一直都是热词，甚至，上世纪80、90年代还一度掀起过“小城镇热”。的确，新型城镇

2、化将意味着巨大的投资和消费潜力，为启动内需、进一步推动中国经济增长带来一系列利好因素。但我们认为，新一届中央领导，在这个时候提及的“新型城镇化”，有着非同一般的意义。李克强总理：1，扩内需的最大潜力在城镇化。城镇化不仅可扩大投资，而且能促进消费，对扩大内需具有重要推动作用；2，要在充分尊重农民意愿、切实维护农民权益、严格保护耕地的基础上，积极稳妥地推进城镇化。中央经济工作会议积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城

3、镇化健康发展。十八大报告新四化：十八大报告提出了“新四化”概念，“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。在目标上，到2020年，“工业化基本实现，信息化水平大幅提升，城镇化质量明显提高，农业现代化和社会主义新农村建设成效显著”。17美丽中国：“建设生态文明，是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻形势，必须树立尊重自然、顺应自然、

4、保护自然的生态文明理念，把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展”。从上述的政策梳理中，我们可以归纳出新型城镇化的几个关键词：四化互动、低碳集约、土地利用、户籍改革、资源与环境、财税改革等。可见，城镇化是伴随着人口聚集、经济发展的必然产物，其内容有两点：城市人口增长及农业转移人口市民化、城市功能升级。人口集中只是城镇化的表象特征，经济结构转换、生活方式、生产方式的变更才是城镇化的内在动力和实质内涵。由于经济的内生性，城镇化在过去的发展中，受到劳

5、动力、资本和自然资源的推动得以快速发展，但也面临着问题和窘境，发展中带来的双二元结构不平衡、环境资源不协调、经济不可持续问题日渐突出，盲目扩张带来的负效应也昭示着未来城镇化的发展必须走与国情和区域相符的路，将“提高经济增长质量和效益”作为中心。那么，如何实现城市质量的提升呢？本文将在分析过去三十年的中国城市化路径的基础上，着力分析“新型城镇化”在城镇体系、土地利用、人口、产业、集群和制度等方面，与过往城市化的主要不同之处，如何实现从量到质的提升和转变，并分析其中政府的投入和企业的机会在哪里。二，区域：建设合理的城镇体系城市化和

6、城镇化虽然只有一字之差，却反映出中央政策的投资取向，我们认为，新型城镇化将更关注中小城镇的发展，并且寻求在大城市和中小城镇间构筑合理的城镇体系。（一）多元的城镇化体系中国地域辽阔，在城市发展、经济成熟度、商业活动以及房地产市场活力方面表现出巨大的多样性。不同层级的城市，投资的重点和商业机会都是不一样的。17我们以房地产的投资开发为例，根据一系列的经济指标与房地产市场指标经济指标－经济规模和增长速度、城市人口、基础设施建设、开放程度、劳动力、受教育程度、国民财富和商务环境；房地产指标－投资额、市场总量、开发商活跃度、企业集中度、

7、零售商集中度和国际品牌酒店，来源于仲量联行《中国新兴城市50强》。的组合，构建了一个城市发展体系图层：一线核心型城市：即北京、上海、广州和深圳作为中国最主要的房地产市场，拥有广泛的国际商务往来、深厚的企业基础以及大量优质的国际投资级别物业，同时也是国内流动性和市场透明度最高的市场。1.5线过渡型城市：以成都、重庆、沈阳、天津和杭州等新兴城市为代表。它们都受益于中央政府政策的大力支持，出现了大量的基础设施投资和外商直接投资。这些城市具有规模大、开放度高和多元化的经济特征，吸引了大量国内和跨国企业的进驻，同时还拥有众多国际零售品牌

8、和国际酒店运营商。它们正经历大规模的商业地产开发。随着国际级品质物业数量的增加以及第一个大宗物业投资交易的出现，这些城市的房地产投资市场迅速发展。二线增长型城市：包括诸如西安、青岛、宁波和无锡等城市。这些城市拥有大量的财富和密切的国际商务往来，以及繁荣零售市场的人口结构和多元