业主工程管理之承包商

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1、业主工程管理之承包商张欲晓一、承包商的选择世上不可能冇完美的承包商。不论如何选择承包商，选择的风险永远不可能规避，工程成功与否更依靠屮标后的管理。承包商没冇固定的选择标准，要根据工程实际诸况选择适合的承包商。选择承包商要注意的儿点：1、承包商必须冇与工程相适应的资质等级。2、根据工程规模和特点选择承包商。国有大型施工企业管理体系相对健全，技术力量强，财务能力较强。但管理层次多，效率低，管理成本高。本身没有施工工人，必须分包，其至转包。适合承揽大型、预算充足的工程。屮小规模的施工企业管理层次少，一般冇自己的施

2、工班组，工作效率较高。但管理体系叮能不健全，技术力量相对薄弱,财务能力较弱。适合承揽小型、周期短的项目。恒隆在内地的项目，上海恒隆和港汇都由上海XX承建，沈阳项目为中建X局和X局，济南项目为中建X局，这些项目都不是最低价中标，选择这些承包商的共同点是当地大型企业。虽然均有不如人意的地方，但是可以预见，如果换成小型施工企业，结果会更差。3、业主项目管理能力强、工程施工难度不大的工程，选择管理层次少的承包商，可减少环节屮的利润沉淀。例如，住宅工程多数施工难度较低、相应的利润率较低，就不能选中建这样的国有大型施工

3、企业。这种企业管理层次过多，管理成本高，不适合承包低价工程。即使低价中标，进场后也会想方设法提价，甚至不惜耍无赖，停工威胁，其转手选择低质分包也彫响质量、进度，如X局在领秀城的表现。4、选择本地承包商还是外地承包商要视具体诸况权衡。外地承包商对当地市场和政府规定、习惯做法不了解，有时会影响质量、进度，如果儿年后承包商解散或退出本地市场,冇可能影响维修保修，或引來债务纠纷。而且对劳务分包的调配也不如本地承包商顺畅。本地承包商熟悉当地市场状况，能冇效组织利用当地资源。但价格较低时，本地承包商更会捣蛋。X建在多个

4、项目恶意低价中标，然后再以各种手段抬高价格，给业主带来造价、进度、质量和社会形象多方而的损失。5、选择承包商应当“实力第一，关系第二”。房地产工程，遇到关系单位、关系人、亲朋好友來承揽工程或推销产品，是无法回避的。应当“实力笫一，关系第二”。实力相当可适当照顾。要掌握好尺度。得罪关系，会损害公司利益；放弃“实力第一”的原则，做不好工程，会使公司利益受到更大损害。同样水平，关系优先；同样关系，水平优先。6、要选择处于发展上升阶段的承包商。这个时期的承包商，劳务队伍稳定，技术力量强，管理人员责任心强，财务状况良

5、好，垫付资金能力强。表现在工程上，质量好、进度快。与业主配合默契。当承包商发展到一定阶段，名声大了，规模大了，管理能力却没冇跟上，挂靠的多了，组织结构松散，负债率上升，流动资金减少，施工水平反而降低了。因此，不能只看承包商企业名气，要具体考察其当前经营状况和特点。南通X建施工皇冠山庄地下车库吋，按照业主四增加即''增加设备、增加工具、增加人员、増加工作时间”的要求，短时间内，大量设备、工具、劳力就到了工地，工人两班作业，昼夜施工，600()平的结构仅用20多天就完成了。但是，现在的南通X建已经成了一个松散的

6、“皮包公司”，靠挂靠资质获利，质量事故频发，社会信誉迅速下降，不得不退出济南市场。7、承包商必须有稳定的芳务分包或自己的班组。经常更换劳务分包会严逼影响工程管理，质量、进度无法保证，管理混乱不顺畅。南通X建在诚基二期使用的临时招募的劳务分包，由于价格没谈定，钢筋工消极怠工，要工钱不干活，也不让别人干。★劳务有二种形式，一种是常年发固定工资的工作班组，与工程无关。这种形式相对稳定，在抢工期、保质量时最见效果。但如果承包商的经营状况不佳，工程不连续时，劳务成本会比较高，所以只冇少数经营状态好的承包商会采用；另一

7、种是按工程签劳务合同的劳务分包，视工程利润高低和工程要求选择劳务分包，选择较为灵活，对利润低的工程，会选择耍价低的劳务分包，承包商的利润相对冇保证，但不利于工程管理，工程质戢、进度很大程度上取决于劳务分包素质。8、群体工程要合理选择承包商。选择多个承包商，可以形成竞争，也防止受制于人。但承包商过多易导致现场混乱，管理难度大。皇冠山庄7栋住宅楼，择了长清X建、汶上X建、XX直属、XX等多个施工单位。形成争先恐后、你追我赶的良好势头，对加快工程进度提高工程质量起到了很大的作用。反例：富翔天地二期由山东XX-家总

8、承包，但是又分包给南通X建和X建，实际是3家分包商施工，现场管理混乱，XX并没有超到总包的组织协调作用，导致工程拖期，质董差，而且死亡3人。二、承包商的考察承包商的综合实力、整体水平在一定时间内是稳定的，不可能在某一工程突然水平大幅捉升。所以要考察其近期施工的类似工程，同时要调査其社会评价。工程实地考察是资格预审的巫要环节，要向投标人强调，考察的工程必须真实，否则一些松散联合企业个体差异很大,考察的工程不能反应真