物业管理在房地产开发中的主导作用探讨

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1、第27卷第4期2005年7月JournalofXiangtanNormalUniversity(SocialScienceEdition)Vol.27No.4Jul.2005物业管理在房地产开发中的主导作用探讨黄国辉(湖南铁道职业技术学院经贸管理系，湖南株洲412001)摘要：物业管理是顺应房地产开发而派生的产物，它作为房地产商品的消费环节、是房地产开发的延续和完善。随着房地产市场的规范发展及买方市场的全而进入，物业管理服务将不再是单纯的角后服务，它将贯穿于房地产开发的全过程，成为房地产开发经营

2、的主角。关键词：物业管理；房地产开发；规划设计；营销中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号:1009-4482(2005)04-0048-02房地产开发活动兼跨生产与流通两个领域，是一项复杂的系统工程。根据我国现行的基本建设程序，房地产开发过程可分为四阶段，即决策立项阶段、期阶段、设阶段和营销阶段，这在一定程度上降低了市场风险，提高了基木建设项目的经济效益。由于认识上的误区，物业管理被狭义地作为房产开发的后续环节，在房产开发过程中一般不受重视，虽冇部分物管企业也开展了物业管理的早期介入

3、工作，但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小的。由此引发的问题突出表现在房产开发的各阶段。如决策立项阶段，出丁•缺少物业管理的桥梁作用，开发商市场调研不深入，房产供应与市场实际需求脱节造成后期房产滞销：前期阶段由于缺少物业管理介入，规划重硬件设计轻后紧密联期物业管理配套考虑，造成规划与实际使用不方血的评普通日用品有明显的区别。如果产品定型后，与消费者的需求错位，将很难采取补救措施。以高档住宅为例，产品定位错误后，补救措施不外乎降价销售、新拆改。针对户型的缺欠而垂新拆改一般是难以弥补的。销售价

4、格降低后，成功人士不会因为价格降低而购买门己不理想的房屋。另一方面，豪宅户型面积大、价高，一般消费者又没冇能力购买。因此，精确的市场定位是菲常重要的，如何把握目标消费群的心理需求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的冃标，而这正是物业管理企业的强项。物业管理企业直接与业主打交道，他们对物业销售的定位、主的需求、业主对物业管理的要求等，有较深刻的认识和了解。在日常工作中，物业管理者与消费者血对血时刻保持张；建设阶系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、件等各段，由于缺少物业管理参与，造成工程移交缺乏连

5、续性，后期维护困难；营销阶段，追求短期开发利润，伟后服务意识不强等。本文拟就房产开发的四阶段中如何发挥物业管理的指导作用，提高房产开发效益作一探讨。一决策立项阶段引入物业管理有利于把握区规价，在长期的专业服务中积累了较强的专业感性认识。物业管理的参与有助于修正市场定位，改进产品的设计和服务，使之更鲜明、有利、能打动人心，就这一点而言，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势来看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让它们直接参与项目的立项分析、小型需介、代段划合

6、阶

7、-、工监理等，从而更有效的把握市场脉搏，迎。如果物业管理企业能在房地产立项开发的最早阶段房地产立项阶段就聘请物业管理公司全程介入。事实证明，物业管理企业在房地产立项阶段介入效果最佳。对一个房地产项目来说，立项阶段特别重要。因为房地产建设有一千相当长的周期•而且市场变化快，市场竞争激烈。所以，如果能对一个项H进行前瞻性的研究，用超前性的战略眼光，准确地把握市场，该项目才有可能按既定的计划实施下去，最后获得成功。作为商品的房屋单价高、资大，具有不可移动性，与入，那么物业管理企业就会从楼盘的定位、

8、物业管理的角度、准业主的角度为房地产开发商提供很多冇益的建议和策划方案，至少可在物业管理智能化系统的设计、备的选型等一些细节方面为房地产开发商出谋划策，从而増加楼盘的综合素质，增加楼盘的卖点，也为日后的物业管理打下良好的基础。二前期阶段物业管理介入有利于设计的优化、少物业管理后遗症规划设计是房产开发的源头，物业管理应积极介入前期物业规划设计阶段。一方面因为规划设计是各功能区能作者简介：黄国辉(1977-)^，湖南岳阳人，湖南铁道职业技术学院教师•经济师>技师、估价师，主耍从事房地产、企业管理、市

9、场营销方向研究。©J995-2005TsinghuaTongj'angOpticalDiscCo；Ltd.Allrights“served.湘潭师范学院学报（社会科学版）市场动向，减少决策的盲目性当前，人们对物业管理的要求越来越高，物业管理作为楼盘销售卖点的地位也越来越凸现，房地产开发商对物业管理也越來越巫视。一些冇远见的房地产开发閤从房地产户施从从设否形成完整舒适便利的区域的制约因素；另一方而，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持口己产品的竞争力必须具冇超前意识。所谓的超前意识，就是要从高