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1、需要调整项目1、城建税及教育费附加，地方教育费附加(自2010年12月1口起，外商投资金业、外国企业及外籍个人需要交纳城建税及教育费附加。)城建税：县级以上7%教育费附加：3%地方教育费附加：2%139300.974-(1+11%)*11%*(7%+3%+2%)=1656.55万元2、土地增值税税金及附加：1656.55万元(与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。)不含税收入：139300.974-(1+11%)=125496.37万元增值额：125496.37-24,190.00-
2、49,814.81-1656.55-7,400.48-14,800.96=27633.57万元增值率：27633.57/97862.8=28.24%〈50%所对应的增值率30%在这里应当指岀，作为定位于中高档楼盘的本开发项目而言，其增值率是较低的，在土地增值税清算时可能会引起税务机关的高度关注，有一定的税收风险。土地增值税：27633.57*30%二8290.07万元5、企业所得税收入：125496.37万元经营成本：49,814.81+24,190.00=74,004.81万元税费：1656.55+8290.07+650.83+57.64=10655.09万元财务费
3、用：1&000.00*7.56%*3二4,082.40万元(尚未考虑资本化)管理费用及销售费用：125496.37*5%二6274.82万元企业所得=125496.37-74,004.81-10655.09-4,082.40-6274.82=30479.25万元企业所得税：30479.25*25%二7619.81万元项目结束后，合计纳税为：10655.09+7619.81=18274.9万元项目净利润为22859.44万元项目整体税负率二18274.9/125496.37=14.56%由此可见，营改增后，企业的会计利润有所下降整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算（修改
4、后）项目金额增值税、城建税及教育费附加1656.55土地增值税收入125496.37可扣除项目土地成本24190.00建造成本49814.81利息支出（计入开发间接费）0.00三项费用7400.48税金及附加1656.55加计扣除14800.96小计97862.8增值额27633.57增值率2&24%所对应的增值率30%土地增值税8290.07土地使用税650.83印花税57.64企业所得税经营收入125496.37经营成本74004.81税費10655.09利息支岀4082.40管理費用及销售费用6274.82企业所得30479.25企业所得税7619.81项日结束
5、后，合计纳税18274.9项日净利润22859.44项日整体税负率14.56%由上述计算可知，企业的利润率是决定税负率变化的主要因素，一般情况下随着利润率的上升,税负率肯定上升；纳税筹划的目的就是在保持既定利润率的前提下，使整体税负率下降。本开发项目的纳税筹划调整(一)销售收入的筹划1、采用分期收款：由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房产，故企业一般可采取分期收款方式销售。采用这种方式，企业在会计处理时不需按售价总额一次性确认收入,而是按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本，这样可以起到延迟纳税,节省资金占用成本的作用，实际操作也较
6、易进行。2、分散收入：当所开发的住房初步完工还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房产开发企业便可以与购买者签订房地产转移合同，当附属设备及装修完成后，再和购买者签订装修合同，这样开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，第二份合同上注明的金额属于营业税征税范畴，不征土地增值税，从而达到降低税负目的。在本项目中土地增值税税率为30%,而营业税税率只有5%,简单而言，有25%的税负差异，但应当提请贵公司注意的是，该方案的实施前提是最好能有自己独立核算的装修公司，由于近年来国家加强了对房地产企业的税收冶理力度，这种实务操作具有一定的风险性，事前必须与税务机关进行
7、有效的沟通。由于在实务中不太容易操作，这里就不展开对该筹划方案的详细论述了。3、销售价格：假设销售收入为X,除税金及附加外的扣除项目为Y,结合本开发项目实际，增值率最好控制在20%—50%之间,城建税及教育费附加，地方教育费附加(自2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人需要交纳城建税及教育费附加。)城建税：县级以上7%教育费附加：3%地方教育费附加：2%调整为：X-[Y+11%X*(7%+3%+2%)+0・03%X】/【Y+11X%*(7%+3%+2%)+0.03%X]>20%X-【Y+11%X*(7%+3%+2%)+0.03%X]
