x海格林威治城开发项目后评估报告

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1、x海格林威治城开发项目后评估报告前言：xx中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。中海格林威治城项目后评估过程中，xx公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录核心内容提要1【项目概况及评估综述】4【项目投资管理评估】4【项目规划设计工作评估】7

2、【项目营销工作评估】13【项目进度、工程管理评估】22【项目成本管理评估】27第29页共29页核心内容提要【投资管理评估】Øxxxxxxxxxxx是xx地产xx公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在xx市国土资源局竞得的与文里地块项目。Ø该项目的重要意义在于为xx公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当

3、地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。【财务管理评估】Ø该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。【规划设计工作评估】Øxxxxxxx项目作为xx公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装

4、等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。【营销工作评估】Øxxxxxxxx项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，xxxx项目整体运营及操作较为成功。Ø住宅的成功销售，改变了xx市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了xx公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重

5、新奠定了区域娱乐行业霸主的地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。【发展进度、工程管理评估】Ø项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土地出让合同到正式开工长达13个月，超出计划3个月，严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展周期长的一个主要原因。第29页共29页Øxxxxxxxxx小户型精装房是xx公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后装修工程提供了宝贵经

6、验。【成本管理评估】Ø项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本，营销费用以及管理费用增加较大。实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。第29页共29页【项目概况及评估综述】1、项目概况Øxxxxxxxxx是xxx地产xx公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在xx市国土资源局以311万元/亩竞得的与文里地块项目。项目地处xx市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河xx段边的望江路，西侧临太平南街。xx市xx南岸，与百年高校四川大学比邻而居，

7、著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。Øxx市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向南发展战略，而本地块正处于城市东部和南部的交界的位置，战略地位显著。同时地块本身又地处川大居住区范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。2、项目经济技术指标Ø项目占地面积为76.231亩（合50,821.2㎡），容积率3.56。总建筑面积208,109.64㎡，其中住宅（含1号楼商务公寓，下同）建筑面积为143,411.28㎡，共1,211户