某旅游客运中心项目可行性研究报告

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1、XX旅游客运中心项目可行性研究报告77目录第一部分：宏观市场分析2一、XX市城市概况及发展定位2二、XX市经济运行概况2三、社会消费情况2第二部分：XX市商业市场分析2一、XX商业概况2二、XX市商业业态分析2三、XX商业地产现状及发展分析2第三部分：项目地块解析2一、项目周边区域调查2二、项目简介2三、用地条件分析2四、项目的SWOT分析2五、项目综合评价2第四部分：项目定位2方案一：传统商业模式2方案二：创新商业模式2第五部分：财务分析2一、项目开发建设进度安排277二、投资估算及资金筹措2三、方案一经济测算分析2

2、四、方案二经济测算分析2关于项目招商部分的思考2第一部分：宏观市场分析一、XX市城市概况及发展定位（一）XX市城市概况1、地理概况XX位于中国东南部，湖南省东部偏北，XX下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111º53′—114º15′，北纬27º51′—28º41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。XX处XX水系，境内有流入XX的支流15条，其地形呈盆地状，围绕XX两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。XX东西长约230公里，南北宽约88公里。2004年，全

3、市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方平方公里。2、属性特征XX是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的7724个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。XX是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着XX、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的XX具有很好的发展前景。3、历史文化特征有“楚汉名城”之誉的XX有三千多年的文明史，XX之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野

4、，与轸宿“XX星”对应的这些地方就叫XX，故XX又有“星沙”的别称。“XX”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“XX”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。XX自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，XX有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。4、自然环境XX属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。

5、XX平均气温为17.2ºC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。5、行政区划、人口2005年年末XX市常住总人口639.3万人，同比增长1.64%。户籍总人口620.92万人，同比增长1.73%，其中非农业人口218.07万人，农业人口402.85万人。城市化率为53.87%，同比提升2.68个百分点。6、XX市与其它重要城市/区域的空间关系XX在“沪港渝大三角”的经济圈中具有不可小视的区位优势，规划中的重庆—上海高速公路将使XX处于这两个中心城市8小时物流圈的交汇点；即将建设的武汉—广州高速铁路又将

6、使XX77融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中。过去XX物流成本过高形成的困境将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，XX的比较优势大为提升。另外，长株潭城市群的区位“比较优势”也很突出：它比郑州、武汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区、沿海（江）开放地区发展的后方基地，在接受粤港澳地区产业的梯度转移方面具有不可比拟的优势。可以说，XX的区位优势正在凸现。（二）XX发展定位与城市规划1、现有城市布局与发展现状（1）城市性质2003年以前XX的城市性质为全国历史文

7、化名城、湖南省省会，全省政治、经济、文化、科技中心。目前而言，XX的城市特色不明显，不像有的城市特色鲜明，如港口城、汽车城、旅游城等，可以说XX是商贸业较发达、消费水平较高、加工业实力不强的有深厚文化底蕴的综合型大城市。（2）城市规模通常而言，城市规模包括人口规模、用地规模和经济总量规模。2004年底，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方公里。2005年底，,全市户籍人口约620.92万人，全市经济总量（GDP）1519.9亿元，人均GDP23968元。77（3）城

8、市布局2003年以前的城市布局为：“完善城市主体，发展两翼两组团”。一主体为城市旧城区周围集中联片发展地域；两翼指马坡岭泉塘为东翼、望城坡天顶乡为西翼；两组团指捞霞组团和坪塘组团。目前西翼隔离带已不存在，东翼由于新世纪文化城、星沙的建设，已与主体联为一片。2、城市发展定位（2020总体规划）（1）城市性质XX市城市总体规划（200