南京xx国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告

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1、南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告49目录第一章总论31.1项目概况与背景31.2项目建设的必要性81.3可行性研究报告编制的依据91.4可行性研究报告主要结论及建议9第二章市场调查与分析102.1南京市投资环境现状102.2南京房地产市场发展现状132.3南京房地产业发展对策142.4南京市别墅租赁市场分析17第三章建设规模和建设内容223.1建设规模223.2建设内容22第四章环境保护及节能244.1环境保护244.2节能25第五章项目实施进度26第六章财务效益测算276.1项目投资估算276.2项目租赁收入预测306.3该方案的财务评价30第七

2、章风险分析337.1敏感性分析337.2盈亏平衡分析347.3防范风险对策35第八章结论与建议36附表与附图3749第一章总论1.1项目概况与背景1.1.1建设单位概况南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目（以下简称运动员公寓项目）是由南京XX有限公司投资开发的。南京XX有限公司(以下简称赛马公司),是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。公司股东为：南京红龙集团（民企）和南京国有资产投资管理控股（集团）有限公司（以下简称国资集团）。公司注册资本7000万元。2003年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资本完成十运会场馆建设任务

3、的方式来建设大型体育设施。对座落在马群的马术场地块，拍价2.34亿人民币。由南京国资集团中标。嗣后，吸收南京红龙集团为大股东（占60%股权），成立赛马公司建设十运会南京马术场。赛马公司先后又投资2亿多元，将南京马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。运动员公寓会所项目是马术场的二期工程。1.1.2建设项目概况1、项目的地址概况马术场项目占地78.75万平方米，规划用地性质为文化、体育、娱乐用地。地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游5,51W,55W,121W,309W等多路公交车站点；地铁二号线

4、也经过此处。此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了8车道的凯旋路、麒麟路、白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底蕴厚重。运动员公寓项目占地19.18万平方米，规划建设运动员公寓39000平方米，运动员会所6000平方米。项目地块位于赛马场东面，公寓全部面向赛马场、高尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然条件优越。2、项目的基本情况49马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是“紫气东来”的风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。地块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，

5、风景秀丽。本地块距市中心新街口仅10公里左右，南侧为沪宁高速公路，并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近一两年内交通将更为便捷。沪宁高速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达8-9万人，距离本项目仅500米。仙林大学城一角紫金山毛竹地块现状及周边特征：马术场地块是国有土地，部分集体所有制用地，地上房屋建筑密度较小。地块西邻国家AAAA级风景区——XX风景区，景色秀丽。在该地块周围有“栖霞建设集团”开发建设的住宅小区太阳城、天悦花园、天泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪花园、紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团投资建设的南京第一家按照超五星级酒店标

6、准建造的南京索菲特XX高尔夫酒店；南临沪宁高速出口和南京地铁二号线站台，临近还有江苏万泰集团投资建造的XX国际高尔夫球场。XX国际高尔夫外景图3、项目优势分析49（1）开阔的场地，优美的环境。该项目位于南京城东紫金山脚下，风景秀丽，空气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂，临近有XX国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。（2）发达、便捷的交通系统。地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近，便于出行。南有51、55路公交线路直达新街口，西有309路直通火车站，交通十分便捷。（3）地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学、马群中学、中国邮政、农业银行、美食馆和

7、连锁超市等，居民生活方便。此外天泓山庄、帝豪花园、紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。帝豪花园外景图天泓山庄外景图4.项目劣势分析由于该项目为XX国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入，可采取预收10年租金的方式获得出租收益。同时相应营销策略，采用“租赁+马术俱乐部会员”的捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受VIP贵宾会员待遇以吸引客户。491.1.1项目建设背景1、该项目的建设背景赛马在国内外都属高尚的运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别注重的“紫气东