yss城市综合体项目可行性研究报告

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1、YSS城市综合体项目可行性研究报告YSS城市综合体项目可行性研究报告97YSS城市综合体项目可行性研究报告目录1.项目总论51.1项目概况51.2项目建设单位基本情况61.3编制依据61.4研究目的与内容71.5结论与建议72.项目建设背景解析92.1项目宏观社会经济环境背景解析92.2项目区域发展背景解析152.3项目区域规划背景解析192.4项目基地建设条件现状233.市场定位分析243.1市场现状特点243.2市场容量预测253.3竞争项目分析263.4项目SWOT分析283.5项目定位299

2、7YSS城市综合体项目可行性研究报告4.国外成功案例启示294.1港口新城开发：汉堡海港城HafenCity,Hamburg304.2港口工业区开发：名古屋港PortofNagoya,Aichi324.3海洋公园：日本冲绳海洋博览园354.4主题公园式开发：密逊海湾公园MissionBayPark,SanDiego385.项目业态规划与建设规模415.1业态规划设想415.2建设规模估算436.项目规划方案对比与确定476.1项目规划方案概述476.2项目规划方案对比556.3规划方案确定与优化57

3、7.项目实施计划与招标管理597.1实施计划597.2招标管理597.2项目管理608环境保护618.1依据标准618.2运行过程的主要污染物618.3运行过程污染物治理措施618.4施工期环境保护6397YSS城市综合体项目可行性研究报告9综合防灾659.1消防659.2防洪排涝669.3抗震669.4防台风679.5地质灾害防治6710.项目运作方式与组织结构6810.1项目运作方式建议6810.2项目治理结构与组织方式6911融资方案与投资估算7111.1融资方案设计7111.2投资估算721

4、1.3项目总资金及筹措7212财务效益分析7412.1估算说明7412.2项目损益估算7412.4偿债能力分析7512.5项目财务生存能力分析7512.6项目财务单因素敏感性分析7513项目风险分析7713.1风险识别7713.2风险因子分析7797YSS城市综合体项目可行性研究报告13.3防范措施7714社会效益分析7914.1直接社会效益7914.2间接社会效益8015结论与建议8215.1研究结论8215.2建议82附件1附件2相关方案报表97YSS城市综合体项目可行性研究报告1.项目总论1.

5、1项目概况1.1.1项目名称洋沙山城市综合体项目1.1.2项目建设地点宁波市北仑区春晓洋沙山风景区1.1.3项目建设内容与规模本项目按新规划方案-C实施，由商业娱乐区、港博核心区、休闲家苑区、拓展冒险主题区、洋沙山度假养生区组成。项目总规划面积88万平方米，总建筑面积174112平方米。1.1.4项目总投资及筹措本项目总投资为145671万元，项目总资金约为146912万元。项目所需资金来自于自有资金投入58268.4万元、银行长期贷款50984.85万元、其它债务资金36417.75，银行短期借款

6、1195万元。1.1.5项目运作方式97YSS城市综合体项目可行性研究报告采取联合开发商，组建项目公司，并由开发商主导开发的模式，且不宜分割开发。强调项目各功能区各业态的统一规划建设，统筹商业运营管理。在经营管理上，可通过对外出售或出租项目部分房产和配套商业设施加速资金回笼，提高运营效率；核心功能区采用自营的方式，利于突出项目的产品特色。1.1.6项目经济效益本项目建成后，年均营业收入为19011万元，年均利润总额为12372万元，税后利润为9715万元。税前项目财务内部收益率为14.34%，税后为

7、10.09%。1.2项目建设单位基本情况单位名称：宁波****建设投资有限公司单位地址：宁波市********中路法人代表：杨****项目负责人：略联系电话：0574-86788525单位简介：略1.3编制依据1)《中华人民共和国土地管理法》2)《建设项目经济评价方法与参数》第三版97YSS城市综合体项目可行性研究报告3）《北仑区域空间发展战略规划》（2006-2020）4）《北仑片区旅游规划》（2006）5）《北仑南片区概念性规划研究》（2009.12）6）《春晓镇城市设计》（2009.11）7）

8、《春晓洋沙山地区城市设计》4）国家和省市相关政策及法律、法规1.4研究目的与内容本报告旨在《春晓洋沙山地区城市设计》报告的基础上，对春晓洋沙山城市综合体项目进行可行性论证。报告内容包括：项目的开发背景、市场定位、规划方案比对、开发策略、环保综防、运作模式与组织架构设计、筹资方案、财务分析、风险分析、社会效益评价等十五个章节。强化了项目建设背景、市场定位、规划方案比对、开发策略及运作模式、项目财务数据等方面内容的分析，来提高项目开发的可行性和可操作性，以期达到为公司决策