商业地产分析之万柳华联购物中心

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1、商业地产分析之——万柳华联购物中心组员：王方键、曹佳杰、常宇辉、唐韬、陈东、旦增贡布一、内容摘要第一部分：区域经济条件简要分析第二部分：市场研究1、所在商圈分析2、需求分析3、供给分析第三部分：万柳华联购物中心内部商业结构分析（重点）一、运营模式二、内部商业结构及主力店分析（分析目标人群）1.自我定位2.主力店及shoppingmall实际定位分析（全方位立体介绍万柳购物中心，依照先平面后竖直的顺序）三、实际满足需求情况针对统计数据简要分析实地考察结果总结消费者及网友评价ShoppingMall内部布局合理性分析第四部分：未来发展SWOT分析二、正文第一部分：所在区域经济条

2、件简要分析（1）所在城市性质：北京北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市。利于汇聚人口，利于提高商业地产品牌知名度，发展空间巨大（2）城市总人口及地区人口结构2012年末常住人口及其构成指　标年末数（万人）比重（%）常住人口2069.3100　按城乡分：城镇1783.786.2　　　　乡村285.613.8　按性别分：男性1068.151.6　　　　女性1001.248.4　按年龄组分：0-14岁194.59.4　　　　15-59岁158876.7　　　　60岁及以上286.813.9　　　　　其中：65岁及以上190.49.2

3、2000万常住居民，属于特大型城市，城镇化水平高（3）城镇居民收入水平2007-2012年城镇居民人均可支配收入及实际增速人居收入在全国范围内首屈一指，消费能力强（4）全社会消费品零售总额2012年社会消费品零售额指标零售额（亿元）比上年增长（%）社会消费品零售额7702.811.6吃的商品1679.17.5穿的商品718.07.9用的商品4678.414.7烧的商品627.35.72007-2012年社会消费品零售额及增长速度消费品零售额逐年增长，产业前景广阔第二部分：市场研究1.所在商圈分析——万柳商圈1．万柳商圈范围巴沟村路以南，苏州街以西，远大路以北，昆玉河以东2．

4、万柳商圈概况http://map.baidu.com/?newmap=1&ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E4%B8%87%E6%9F%B3%E5%8D%8E%E8%81%94百度地图万柳商圈万柳商圈紧邻中关村商务区，中关村居住配套的严重不足，与之邻近的万柳区域成为中关村区域的居住配套区，这里是中产阶级及高端人才居住的地区，主要以IT、金融等精英为主。大部分在中关村内工作，经过多年的财富积累，已经拥有了了相对高段的消费能力，是商圈发展的基础。周边密集分布着万城华府、万泉新新家园、阳春光华、光大国际公寓、枫尚公寓、蜂鸟社区等诸多成熟高档社区，是北京人均储蓄最高、消费

5、最高、文化层次最高、购买能力最强、接受新事物意识最强的商圈之一，被誉为北京富人区，是高消费群体聚居地的集中消费之所。1.5公里范围内有20万常住居民。紧邻高校密集区。21条公交总站巴沟。地铁10号线。1.主要需求分析1.20万高收入居民的日常消费需求由于曾经商圈内以住宅开发为主，区域内商业设施主要以底商形式存在，分布较散乱，缺乏集中型的大量体商业，商圈影响力无法有效扩展，消费外流的现象也比较严重。2.娱乐餐饮需求目前各业态的发展极不平衡，除餐饮由于需求强烈而异常火爆外，娱乐、休闲等绝对缺乏，是商圈内的巨大空白点，这也与商圈内缺少集中商业有关。综合商圈以及需求分析，万柳华联有

6、资格成为区域购物中心（regionalmall）总租售面积（4.7——18万㎡），业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。一般区域中心要求服务区内人口规模在15万以上。2.供给竞争分析亚洲最大的shoppingmall：金源燕莎——优势：规模大、品种齐全、亲民——主要抢占万柳商圈内需求新中关购物中心、中关村广场购物中心、欧美汇购物中心——优势：地理位置，知名度——主要分割了万柳商圈以东的机会华宇时尚、双安商场——优势：地理位置——抢占了学院路高校学生群体第三部分：万柳华联购物中心内部商业结

7、构分析（重点）一、运营模式：BHG开发，自用超市百货运营，其余出租一、内部商业结构及主力店分析（目标人群）1.自我定位：“京西北新贵人群生活中心，11万平米魅力生活港”以缔造全新的时尚生活方式为目标，为中高端家庭提供全面的、综合的衣食乐逛的丰富空间，实现从欢乐生活魅力生活的体验转变。从生活到休闲，从购物到娱乐，是集休闲，娱乐，餐饮、购物为一体，丰富、高端、时尚的家庭一站式购物中心。2.主力店及shoppingmall定位分析（全方位立体介绍万柳购物中心，依照先平面后竖直的顺序）：B1优购天地：1.BHGMarket