以市场化租赁市场解决住房问题

《以市场化租赁市场解决住房问题》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、以市场化租赁市场解决住房问题以市场化政府公寓解决住房问题租房实践土地私有化廉租房危害经济适用房的问题市场化方式国民待遇住宅与写字楼比较70年土地使用税操作方式租赁税出租车行业户口限制租赁税调控武器削弱刚性需求租房成为一种选择以纳税而非户口作为市民的依据租房实践房价-住宅与写字楼目前的方式目前解决方案的问题市场化方式操作方式优点国家税收对房价的影响流动人员管理可能的问题农民涌入城市资金来源租金上涨？可控的渐进的总结我是租房的实践者,婚后自05年在这个小区租房至今。这是一个大企业的宿舍区，采暖、煤气都很齐全（其至水电费都低），位置在我工作的高新区和市区二环东路之间，距离都只有三四站路

2、。我租的是74平米使用面积的二室一厅，房子是02年的很新，05年时租价每月550元，现在涨到了900元。搬进来时我把地面和墙面简单装修了一下，与高昂的房价相比，住在这里还是很合算和舒适的，租房居住似乎是一种可行的方式。但我不满意的主要有两点，一是不能按自己意愿装修，因为房东随时因为什么原因会收回房子，我在这个小区中已经搬过一次家，很麻烦，因为我的家具多；二是我们虽然是本市户口,但孩子大了后还不知该到哪里上学，尽管住在这个小区，但并没有这个小区的居民权利。因此很难把租房作为长久的居住方式，租房者都是潜在的购房者。目前选择租房的人群主要是大学毕业在留在这个城市工作的年轻人、在这个城市

3、工作的外來人员、本市人的子女婚后租房也有一些，无论他们是否有木地户口，他们都在为这个城市工作，大部分人的社会保险及个税都在这个城市缴纳，他们中的大部分工作在民营企业，他们没有或很少使用国家的资源和公共服务却创造了新的资源，他们是社会发展的支柱，他们也是最迫切需要解决住房问题的人群，住房改革应首先考虑这个群体的需求。目前的房价过高是无须讨论的，我租的这套房子，据说二手房售价已经超过了60万元，超过了50年的租金，从投资的角度看，超过15倍的房价年租金比就是泡沫了。然而我观察到，近五年来住宅的价格上涨很快，而写字楼涨幅则较为正常，选取济南不同档次的写字楼和住宅各十套计算了一下，住宅的

4、房价年租金比平均为29.5,写字楼则是16.1,相差近一倍，住宅中小户型的租售比更合算，大户型则更差。出现这个差别的原因在于，写字楼只能用于出租和办公，无论是出租还是口用，不合理的租售比下，没有人会去买。租赁市场中不存在房市中国家土地出让的垄断因素，租金的涨跌与经济面基本一致，反映着这个城市的经济发展水平，因此活跃的房屋租赁市场能够起到作为房价的参照系的作用，发展房屋租赁不仅能解决低收入人群的居住，也能够控制使房价合理增长。以德国为例，柏林市中心的公寓价格远低于北京、上海等城市，德国的住房自有率仅有42%,租赁市场的繁荣是最重要的原因。没有有效的租赁市场，房市就是腐腿的是不健全的

5、市场，更容易受到市场化的资金投机一短期逐利的冲击。本文的目的就是探讨平衡各方利益的前提下，以强化市场化租赁的方式解决居民住房问题，并控制房价非理性上涨。冃前的房市模式中，地市政府及开发商都有强大动力推动房价上涨，以至于透支了未來十儿年的上涨空间，有价无市而不得不回调，这种大起大落对经济会造成严重损害。地方政府通过提高地价获得更高收入自不必说，开发商也可以通过拿地和售房的吋间差从囤积的土地上获取超额利润，正常上涨的房市中，开发商只应该赚取建房的利润，而在这个链条中，政府则是一次征收了70年的土地使用税，70年的土地使用价值到底是多少呢？这是无法预估的，因此住宅市场中形成了事实的土地

6、私有化，消费者购买的房屋中包括了地价，国家不可能到期强制收凹，只能是未来通过土地税或房产税形式确认。私有化木身并不是坏事，纳税人观念与私有财产是绑在一起的，成为现代民主国家的立国原则，即拥有私有财产的人民向国家纳税，换取公共服务，但是现行的土地出让模式中，70年的土地出让金高了还是低了？是国有资产流失还是私有财产被剥削？判定土地价值最佳的参照就是租金，政府应该通过提供租赁公寓的形式，即通过租金的形式逐年收缴土地使用税，与现行•次性出售70年使用费的模式并行，不仅解决住房问题，控制土地和住房价格，还避免寅吃卯粮，为子孙留下空间。当前，政府推出的解决住房问题的方式是廉租房和经济适用房

7、，这些方式未必是好的方式，首先，这两种方案都把最需要住房的本地工作的外地户口家庭排除在外，他们及毕业后留在城市的大学半才是当前对高房价不满舆论的主力军，无助于解决问题。经济适用房以减免土地出让金和税费的形式，即国家让利，各地的政策差异，使某些城市偏远的经济适用房会成为低收入人群的聚居区，而某些城市位置较好的则会被有钱有权的人拿走，实际上，建于偏远地方的某些楼盘的价格，仍高于正常的租售比价格，很多低收入家庭是买不起的，既有资格乂买得起的大多是公职人员O尽管有不能转让和转租及收入超过