房地产企业成本归集和分配分析

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1、房地产企业成本归集与分配分析房地产企业为了计算开发产品的成本，在确定了成本计算对象后，就进入了成本归集和分配阶段，本节对此进行分析。一、房地产企业成本项目及内容（一）计稅成本项目及内容《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发［2009131号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费

2、、拆迁补偿支岀、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5、公共配套设施费：指开发

3、项目内发牛的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（二）会计成本项目及内容《企业产品成本核算制度（试行）》的通知（财会[2013]17号）第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程

4、费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。1、土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用稅、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。2、前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。3、建

5、筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。4、基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。5、公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。6、开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于

6、成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。7、借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。通过比较以上（一）、（二）可见，计税成本项目共有6项，会计成本项目共有7项，除了与计税成本项目相同的6项外,另外增加了一项“借款费用”，核算符合资本化条件的借款费用。就每一项的具体内容来看，都或多或少存在差异。“土地征用及拆迁补偿费，，项17号文把31号文中的“拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出”改为了“拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房

7、建造费用”，支出改为了费用，与项目名称吻合；同样的目的，“公共配套设施费”项17号文也是把支出改为了费用。“前期工程费”项17号文增加了“政府许可规费、招标代理费、临时设施费、咨询论证费”的核算内容。“建筑安装工程费”17号文增加了“精装修费”的核算内容。“基础设施建设费”项17号文增加了“供暖、消防、有线电视、宽带网络、智能化”等社区管网工程费和“景观”环境工程费用的核算内容。“开发间接费”17号文仅列举了“工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费”等核算内容，而31号文列举了“管理人员工资、职

8、工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费”等核算内容。既然会计成本的项目与内容与计税成本的项目与内容存在一定差异，实务中如何进行核算呢？笔者认为，应采用两个文件的“并集”进行核算，即按照7个项目进行核算，每个项目的核算内容包括17号文和31号文相应项目的内容。其原因为：一是会计成本和计税成本的项目及其核算内容，大同小异，没有本质区别，采用“全覆盖”的方式进行核算能避免税会的进一步差异