北京易居系列方案提纲工具包

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1、系列方案提纲工具包A,提案竞标阶段前言，市场综述1.1北京城市发展概况1.2北京楼市情况1.2.1房地产整体投资分析1.2.2土地交易分析1.2.3供应与成交分析1.2.4价格走势分析1.2.5产品结构分析1.3区域楼市情况1.3.1区域规划影响1.3.2区域市场供求关系1.3.3区域市场量价走势1.3.4区域市场土地供应情况1.4市场总结壹，目标锁定1.1项目目标1.1.1销售目标1.1.2价格目标1.1.3品牌目标2.1目标限制条件2.1.1开发条件限制2.1.2市场条件限制2.1.3其他条件限制

2、进行提案竞标Z前，在与开发商的沟通小必须以“项目目标"为重点，通俗來说，即：开发商本阶段运作该项目主要目的是什么？开发商通常的冃的包括：单位时间内的流量要求、项冃整体规划定位、价格提升要求等。在弄清楚开发商的冃标Z后，我们必须分析和注意到的核心即是——“实现上述冃标的阻碍条件"。如何打破这些邛且碍条件”？就成为了我们该方案后续的主要阐述内容。贰，项目界定2.1项目分析1.1.1指标分析2.1.2区位分析2.1.3交通分析2.1.4配套分析1.1.5环境分析2.2项目界定2.2.1区位属性2.2.2项目

3、属性2.2.3总体界定2・3可借鉴案例分析2.3.1借鉴案例的选取标准（与本案对比的相似度）2.3.2借鉴案例概况介绍2.3.3可借鉴点的说明（根据其借鉴的点进行展开说明，女口：项目规划、产品布置、营销策略等）每一种类别的项冃都有着町以借鉴的成熟运作模式、可以扩展思维的创新方法，但前提是——必须通过多种指标的分析，來界定清楚项冃的特质。木部份的内容，重点在于“项目认知"，这样的认知过程不仅在界定项目的特质，更是在梳理项目最为核心的价值点，项目界定的最后，必须用一句话來说清楚:这是一•个什么样的项目？根

4、据项目界定中所捉出的项目特点，放人到同城、全国范围内搜寻成功的运营案例，并从中提炼出“运营核心策略（此点将成为伏笔为后续提出本项冃核心策略打下基础）”。巻，项目发展战略3・1竞争分析3.1.1周边配套对比2.1.2社区规模对比3.1.3园林景观对比2.1.4小区配套对比3.1.5户型空间对比3.1.6物业管理对比2.1.7车位配置对比3.1.8交房标准对比3・2项目发展战略总结1.2.1SW0T分析1.2.2S0及ST策略在竞争机会的破解中，必须将区域及城际范围内的竞案、项H所在片区与竞争片区进行筛选

5、,并进行分指标的横向比较（在本部份中，所横向比较的指标，必须与后续产品定位中的定位分类指标一致，如：后续的产品定位屮有“户型定位”指标，木部份中即必须将竞争项目的产品配比、畅销情况等进行详细分析，以此为后续的产品定位埋下伏笔）。在进行竞争比较之后，必须进行项目的SWOT分析，对项目的优势、劣势、机会、威胁进行提炼，并结合SWOT分析，提出SO、ST策略。肆，项目定位4.1产品定位4.1.1物业类型组合及布局4.1.2户型定位2.1.3配套组织2.1.4商业组织4.1.5环境规划4.1.6创新科技4・2

6、客户定位2.2.1客户定位2.2.2客户构成4.2.3客户描述2.3形象定位结合SWOT分析的策略出路，首先必须给出大的“产品定位”思路，比如：是选择.正面竞争、领跑竞争、还是跟随竞争？产品定们的大方向，必须与SWOT分析的结论相响应，同时为后续的产品定位展开打下坚实伏笔。在产品定位的细节屮，所列示的类别可根据开发商的要求与实际情况进行调整，“物业类型组合及布局”、“户型定位”是重中之重，内容必须详实。伍，运营策略3.1开发策略5・1・1项目整体开发步骤5.1.2项目启动策略5.2营销策略5.2.1营

7、销总策略3.2.2营销阶段划分及核心工作3.2.3分阶段营销3.2.3.1阶段推广主题5.2.3.2阶段通路策略1.2.3・3营销工作的分阶段展开1.2.4价格策略附，营销费用统筹安排6.1分通路的营销费用比例2.2分阶段的营销费用比例6・3营销费用总表在产品定位Z后，面对的二大问题就是：产品选择什么时间而市？产品运用什么营销策略进行销售？在本部份中，必须明确回答该问题。在开发策略中，结合区域市场情况來确定分物业、分区域的开发步骤，结合市场走势、竞争项目推量情况來确泄项目的启动策略。在营销策略中，首先

8、必须通过营销总精來说明最为核心的营销策略、通路策略等。随后结合启动策略及工程结点来进行阶段划分，并明确每个阶段销售、推广板块的核心工作。在分阶段营销中，必须把每个阶段最为核心、最具特点的销售执行、推广执行进行适当展开，比如:开盘方式、加推策略、推广主题。注明：价格策略将视开发商要求和公司安排來进行提出。A,项目产品定位及优化壹，城市房地产市场分析一、城市发展格局i・i城市发展1・2城市经济运行1・2.1国民经济1.2.2产业结构1.2.3居民收入1.2.