隆昌金华路项目可行性研究暨投资经济效益分析报告

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1、百庆物业/隆昌金华路项目可行性研究暨投资经济效益分析报告目录一、隆昌房地产市场环境3（一）隆昌概况31.城市性质及地位32.城市建设与规模33.居民收支及生活水平44.城市特色55.小结6（二）隆昌经济运行状况61.经济运行概况62.固定资产投资状况73.小结7（三）隆昌城市规划81.城市空间及功能结构82.城市规划状况93.规划编制及实施状况94.政府工作目标及手段105.小结12二、隆昌房地产市场发展状况13（一）房地产市场现况131.市场发展概况132.市场格局143.部分房地产开发商27（二）二手房市场状况

2、29（三）区域商业状况30三、项目地块解读31（一）项目地块概况311.项目地块位置312.周边配套设施313.项目基本经济技术指标32（二）项目现状32（三）项目地块分析331.地块地形/势分析332.项目片区规划333.地块SWOT分析36四、项目粗略定位37（一）客群定位37（二）社区开发主题及社区配套38（三）产品粗略定位38（四）价格粗略定位391.项目现阶段均价初定392.项目均价校正42五、商业部分研究43（一）商业布局43（二）商业面积测算46六、项目经济测算46（一）项目总体经济测算（粗略）46（

3、二）项目方案对比47（三）项目总体经济测算（细化）48（四）项目收益测算491.项目成本估算492.除土地外收益测算51七、拿地成本测算52一、隆昌房地产市场环境（一）隆昌概况1.城市性质及地位隆昌县位于四川省东南部，隶属于四川省内江市，属于行政三级城市；隆昌是四川东大门门户，位于成渝经济带中部，辅以自贡、内江、宜宾、永川、泸州5个中等城市的关联。隆昌是川东南陆路交通枢纽，是四川出川和出海的大通道。有成渝铁路、隆黄（隆昌至贵州黄桐）铁路、成渝高速、隆纳（隆昌至纳溪）、川云（四川至云南）公路、隆雅（隆昌至雅安）公路等

4、交通干线穿越。优势的地理区位及良好的交通条件使得隆昌享有“川东南门户”及“川东第一县”的称誉。1.城市建设与规模隆昌幅员面积794平方公里，辖18个乡镇和1个省级经济技术开发区。2006年，隆昌县建成区面积12.05平方公里，城镇化率为35.8%。新建城市道路面积3.53万平方米，人均城市道路面积631平方米，新增城市绿地面积3.27万平方米，人均公园绿地面积231平方米；重点工程污水处理厂已累计完成投资4100万元，城区段已全线贯通；新铺设受压供气管网6.4公里，完成供气量935万立方米，城市绿化率96.7%；天

5、然气一户一表新户1981户；安装Dg100米以上供水主管2500米，供水量585万吨，水质综合合格率99.87%。城区一批重点高档住宅小区锦林新苑、元亨新村、龙锦家园、南景源、西怡园三期等工程相继竣工。2006年末，隆昌县全县户籍人口76.61万人，比上年增加0.33万人。全县人口出生率8.52‰，死亡率5.33‰，自然增长率3.19‰。其中：农业人口59.87万人，非农业人口16.74万人。常住人口690235人。（以上数据为公安部门年报统计数据）。2005-2006年隆昌县人口情况2005年2006年总人口76

6、.2876.61非农业人口16.5516.74农业人口59.7359.87常住人口6900356902352006年末，隆昌县共有在岗职工42832人，比上年增长0.3%。1.居民收支及生活水平2006年，隆昌县财政总收入完成28543万元，同比增长23.5%；实现地方财政收入(含基金收入)13550万元，同比增长27.1%；财政一般预算收入9581万元，同比增长19.3%。隆昌县财政总支出51696万元，同比增长27.9%，一般预算支出51682万元，同比增长36.8%。财政赤字成为隆昌县财政主要特点，政府相应的

7、大量的投入使得隆昌县的城市建设及经济水平等不断提升。2006年，隆昌县城乡居民收入有所增加，生活水平得到进一步改善。据隆昌县地方经济调查队抽样调查资料显示，2006年，城镇居民可支配收入达到7514元，比上年增加1424元，增长23.4%，城镇恩格尔系数38.9%，城镇基尼系数0.23；农民人均纯收入达到3291元，比上年增加283元，增长9.4%，农村恩格尔系数53.57%，农村基尼系数0.219。2006年，隆昌县在岗职工年平均货币工资11773元，增长15.2%；城乡居民储蓄存款余额47.20亿元，比年初增长

8、13.1%。1.城市特色隆昌享有“川东第一县”的称誉，在青石文化、石牌坊文化及景观资源方面独具特色。隆昌县旅游资源丰富，有“三古之旅”的古牌坊、古寨堡、古宇湖。隆昌石牌坊群是全国重点文物保护单位，隆昌县石牌坊群与安徽歙县牌坊相媲美，为明弘治九年（公元1496）至清光绪十三年（公元1887年）间“奉旨”建造，距今已有五百余年历史，素有“立体史书”之称。隆昌石牌