惠州市水口项目可行性研究报告

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1、惠州市水口项目可行性研究报告2007年1月9日目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、报告研究内容四、项目概况第二章惠州市社会经济发展概况一、惠州市经济社会发展概况二、惠州市经济社会发展历程与特点三、惠州市的区位条件四、南海石化项目和大亚湾经济区的建设五、惠州市在珠三角的地位和作用第三章惠州市及东平片区房地产市场分析一、惠州房地产市场概况及分析二、惠州市楼盘主要特征分析三、东平片区近年房地产发展四、东平片区资源及配套第四章项目分析及定位一、项目SWOT分析二、目标客户群分析三、价格定位四、分

2、期开发计划第五章项目评估及效益分析一、成本估算二、资金筹措及运用计划三、收入估算四、财务效益分析五、盈亏平衡分析六、敏感性分析第六章结论与建议惠州水口项目可行性研究报告第一章前言一、报告编制目的项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对惠州水口项目投资

3、开发提供可行性决策依据。二、报告编制依据1、国家建设部及惠州市颁布的与房地产相关法律与政策；2、惠州市房地产信息网和惠州市统计信息网；3、《惠州近年房地产发展研究报告》；4、国土证：惠阳府国用（1992）字第特00037号；惠阳府国用（2000）字第特13211500089号；惠府国用（2003）字第13021900005号；惠阳国用（2003）字第13211500643号；惠阳国用（2003）字第13211500644号；惠府国用（2005）字第13021900093号；等5、现场勘察和实地调研所得

4、资料。三、报告研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，主要分支内容包括：1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；2、从城市规划的角度对本项目进行评价；3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；4、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度；5、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的

5、可能收益，分析影响收益的重要因素；6、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；7、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。四、项目概况该地块位于惠州市水口三环路与广汕公路交界东北侧，总面积约17万平方米，根据2006年11月下旬惠州市专题规划会议，政府已经把该地块所在片区整体规划为高档商住小区，为惠州市目前最受关注、品位最高、最具潜在价值的商住区域之一。根据现场勘察，该地块已经基本平整，且该地块分为两块：一块面积约9万平方米，属于商住用地；另一块面积约8万平方米，属于工业用地，本地块得到惠州市领导的

6、支持可保证办理过户及功能改变。届时，整个地块用途是商住用地。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为高档的住宅新区。建筑形式为别墅,并初步确定项目主要技术指标如下：Ø总用地面积：17万平方米，合255亩。Ø可建用地面积：总用地面积的80%（参照“东方威尼斯”项目），即13.6万平方米。Ø容积率：0.7。Ø总建筑面积：9.52万㎡。其中，低密度高档住宅9.02万㎡，其它面积0.5万㎡（物管用房、保安亭等）。Ø建筑密度：30%。Ø绿化率：45%。备注：以上数据是参考周边物业的指标目标地块区位图目标地块详细位

7、置图第二章惠州市社会经济发展概况一、惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地

8、改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。20多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴，20