天润柏川御花园假日广场宣传企划案(3)

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1、天润柏川•龙城帝景宣传企划案市场现状分析1、大市场走势分析2005年中国房地产产业与旅游产业成为国家经济增长的两大支柱。一个是成熟的赚钱机器，造就了一批又一批亿万富翁、一个是极速增长的消费热点，五一、十一火了各大旅游景点的同时，也带动了相关产业的飞速发展。而各大产业的根本资本投资市场，经过十多年的发展，无论是业内人士还是投资者都逐渐成熟，一个没有实质变化的概念、或一个突发奇想的点子已经难以打动人心。消费者越来越注重金融产品的核心本质和为其创利的能力。2.区域市场分析由于太原独特的地理条件及位置，导致太

2、原及周边地区的投资渠道少，而山西又是产煤大省，大量的资金由于投资渠道的问题而闲置下来，从而引起了商业地产的火爆。商业地产的火爆不能说明商业的繁荣，从经营情况来看，太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是,从这一点看，商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。商业地产的火爆不能说明商业的繁荣，但从经营情况来看，太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是，从这一点看，商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。近年太原市的商贸业发展较快，但也暴露出一些问题：一是商业网点数量逐年增加，消费却相对不足。太原市城镇居民可支配收

3、入较低成为目前太原商业发展的“致命”弱点。从经营方式来讲，太原绝大多数以招租返租方式为主，承诺给客户的投资回报率在6%到10%间，返租时间多为5—10年。经营方式十分相似，只是在售价上有些差异而已。由于招租返租形式的参与机构多，风险大，在太原出现几个未能履行租金回报的楼盘后，投资者对这种形式的热情也开始打折扣。一方面的大量的闲置奖金急等待投资获利，一方面是可投资产品的单一匮乏，这就给本案的金融地产尖产品的发展创造了良好的市场切入点。3、市场未来走势预期(1)市场环境分析2005年太原房地产市场状况不温

4、不火，随着各大楼盘市场投放量的加大，市场呈供过于求，同质化严重。将导致大量客户加入持币观望的队伍，本案推出的金融地产概念以地产存折的形式岀现，让投资者月月见现钱，既满足了投资者快速回报的获利心理、又保证其原有奖金的安全，必定大有作为。(2)敌牌环境分析以“铜锣湾”“东大盛世华庭”“和信摩尔”为代表的商铺类楼盘,将和本案在太原及山西市场范围内形成直接的竞争,再加上小区域(以本案为中心500米距离)的竞争，本案所面临的市场竞争激烈程度空前激烈。解决之道在于跳出同质化的怪圈以娱乐业态经营回报空前”“地产存折

5、、月月返钱“两大独特概念与竞争者拉开距离，置身于混战之外。二、本案SOFT分析Strengths优势Weakness劣势地处柳巷成熟商圈，地段优势明显。太原市商铺开发过剩，商业用房空置增长外部商业配套齐全和周边商业氛围浓显著。厚。目前柳巷规划较为混乱，本案与柳北尚有四五层以“娱乐餐饮”业态作为经营一段距离，并有烂尾楼相隔。项目，跳出了太原商铺以商场经营为本案“写字楼”“购物商场”“娱乐餐饮”主的模式。等多业态同时发售，容易造成项目识别系上海百联、美特好等知名企业的入驻统的混乱。或即将入驻，将给投资者更

6、多信心。工程进度工期等方面的因素，项目市场口工程已基本完成，以准备现房的形式碑不佳。发售。个案曾经由开发商自行销售、现阶段又由银行保函、定期回购等保证坚定了消不同房地产代理公司代理销售，参差不齐费者的信心。的销售水平、服务态度，对外承诺的口径不一，有可能在市场产负面影响。Opportunities机会Threats威胁太原人对柳巷有一定偏爱，招商与投资难度相对较小；旧城拆迁改造重点，长远看,升值潜力较大。准现房项目，容易建立目标客层的购买信丿L?o周边竞争者，东大盛世已将宣传重点放到“酒店式公寓”，铜

7、锣湾也因销售周期过长失去市场新鲜感。美特好与上海百联进驻，会坚定观望者入场信心。以“娱乐业态”广泛宣传的商铺在本地市场很少。现阶段如能加强工程进度，则右利丁提升客户对本案的信心。周边竞争对手多，规模上本案没有优势，容易陷入价格竞争或恶性比拼。太原商铺开发过剩，商业用房空置增长幅度显著。客户观望心态严重，前期已购者有质疑。开发商有多种来态销售，是否支持本案先行，对本案营销工作的开展起一定作用。四、本案总体定位分析决策1、总体定位：山西档次最高的休闲MALL“娱乐业态”商铺+“（百联）龙城时尚之颠”2、核

8、心竞争力：“娱乐业态商铺”回报丰厚五、本案主力目标客户群预想定位及分析本案作为商业投资楼盘，其规模、地段、价格等决定了其主力客户群为经济强势群体，有如下特征：1、丰富的社会阅历。2、购买决定者的年龄成集中在30・50岁左右。3、家庭结构主要为2代居或向3代居过度。4、经济实力强。五、本案形象定位分析决策1、识别系统在广告推广时，有效整合个案质素，利用市场识别系统塑造天润柏川.御花园假日广场在消费者心目中的创富形象，建立天润柏川.御花园假日广场的美誉、知名