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1、房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨房奴情形源于房价高涨 房奴现象产生源于高涨的房价以及居民不合理的消费习惯等因素,但在预期房价上涨的前提下,根据购房者博弈模型可以看出成为房奴是居民的理性选择.目前,房价上涨也是官员的利益最大化的选择.房奴问题给购房者带来沉重的经济压力和心理负担,成为影响社会和谐的不利因素.解决房奴问题可以采用预防和化解两大类对策,需要政府,银行和购房者共同采取行动. 关键词 房奴经济学购房
2、者博弈理性违约 房奴是指在购买住房后背上沉重的经济压力和精神压力的消费者.2005年后,房奴成为社会流行词汇,房奴现象也成为对经济宏微观层面都产生巨大影响的经济因素.因此,有必要对房奴现象成因,危害性及其预防与化解策略等进行分析. 一房奴现象产生的原因分析 (一)房奴现象产生的直观原因 1,住房价格快速上涨是居民债务负担沉重,成为房奴的首要原因 从2002年左右新一轮房价上涨周期启动以来,房价快速上涨,参见表1.上海,北京,深圳等大城市涨幅惊人,已远远超出普通家庭的承受能力.房价与人均可支配收入之比已经远远超过国际上普遍认可的标准.目前,上海,北京等地的90平方米住
3、房与年人均可支配收入的倍数30倍左右.而国外一套住房与人均可支配收人的倍数为:德国,英国,法国,美国,在一般人认为人均土地资源极度匮乏的日本.这个比例也不过是 表1部分大中城市2002-2005年房屋销售价格(商品房)单位:元/平方米 地区2005年2004年2003年2002年 全国3168277823592250 北京6788505347374764 天津4055311525182487 上海6842585551184134 南京4077351631482923 杭州5619424839393526 宁波5027338928652613 广州53664
4、53742114200 深圳7582675662565802 2,居民消费观念”亚健康”是房奴产生的重要原因 ”亚健康”的居民消费观念对我国房奴现象的产生具有重大影响.体现在几个方面:(1)90年代中后期以来,西方超前消费理论在国内逐渐被接受,居民逐渐形成消费主义观点.(2)由于经济连续高速增长,居民收入水平也是连续较快增长,国内居民对未来收入的预期比较乐观.(3)居民对拥有自有住房具有强烈的偏好.受”居者有其屋”等传统思想的影响,加上国内的住房租赁市场欠发达和完善,大部分国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念.因此,为了改善住房条件,一些经济条件一般的居民仍然选择
5、购买住房或购买过大过好的房屋.(4)从众心理严重,国内居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因. 3,居民风险教育缺失,商品房市场投机意识盛行 由于预期房价将会上涨,很多年轻消费者没有住房价格下跌的经验.因此以购买商品房作为投资工具的比例也不低.大量国内新建已销售商品房明显偏高的空置率说明投资比例高于官方的统计数据.这些投资者往往不仅仅持有一套住房,计划在房价上涨后择机抛售获利,但如果住房无法以合理价格售出则其将面临巨大的还贷压力.上海出现的房价下跌趋势已经使不少投资者无法按期还贷,被银行起诉要求拍卖抵押品还贷. 4,银行利益驱动是房奴现象的助推器 由于个人住房贷
6、款是目前国内安全性最高,盈利性最好的贷款品种,商业银行个人住房贷款中存在暴利.银行在预期收入理论支配下大量发放贷款,并在同业竞争的形势下,不断降低住房贷款发放标准,对借款人的弄虚作假熟视无睹甚至默契配合. 5,市政动迁,旧城改造造就了一批”被动房奴” 各地政府为改善市容市貌,进行了大量的旧城改造,由此产生的市政动迁使一些动迁户不得不够买商品房.由于被动迁户往往具有收入低的,学历低,人口多的状况,动迁款不能解决购买住房的全部资金需要,由此背上沉重的债务负担,成为房奴. 此外,如发生意外事故,经营出现临时性困难,资金链断裂等因素也可能导致借款人发生债务偿还困难,沦为房奴.
7、 (二)房奴现象产生的深层原因 经营城市,房价上涨是地方政府官员的理性选择 根据现行的政府官员考核机制,对政府管理部门来讲,重要的是要出政绩.经营城市能够使城市的市容市貌发生变化,由此引起的房地产价格的上升亦可以使房地产业的GDP快速增长,这些就成为政府官员的重要政绩,使官员升迁的机会增加.因此,经营城市及由此引起的房价上涨符合地方政府官员的利益.如果考虑到城市在房地产开发中发生的大量的腐败现象,使政府主管部门产生权力寻租机会时,上述选择更成为部分地方政府官员的最优选择了. 不仅地方政府的执政理念
