房地产财务成本管理问题探讨

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1、从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果房地产财务成本管理问题探讨　　一、我国房地产企业成本管理的现状　　房地产企业的成本，一般是指开发一个完整的项目发生的全部成本，这个成本过程包括项目开发之前的可行性研究、设计策划、项目开发、完工销售和售后服务等过程。每个过程所产生的成本不尽相同，管理控制的方法也不一样，但是目前我国房地产企业对项目开发过程中成本的管理比较粗糙，普遍存在以下两个方面的问题：一是成本管理思路不清晰，缺乏先进、完整的成本管理体系，习惯于先做完、后结算的经验型管理，缺乏事前

2、管理、事中控制和事后评估；二是成本管理的内容不全面，只关注某一部分的成本控制，如合同控制进度款的支付，而忽略了如规划设计等其他方面，没有进行全面的成本控制。　　二、房地产企业成本管理　　针对以上问题，笔者以事前、事中、事后三方面控制的管理思路，分析各阶段中成本管理存在的问题，为房地产企业的成本管理提供合理化建议，以供房地产企业参考。　　事前控制：全面预算管理课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博

3、士生必须有创新性的成果　　前期整体策划阶段是财务成本管理控制最关键的环节，如果开发产品设计不合理，开发产品成本注定会高，要想在施工以后再大幅度地降低成本，相对比较困难，同时在这一阶段就要预算并确定企业的目标成本，才能对今后的成本进行很好的管控。因此房地产开发企业必须从开发产品的前期整体策划阶段开始，着重考虑设计、报建、环境配套、营销费等，在保证项目质量的前提下，力争企业利润最大化，各部门把费用预算做精作细，预算作为各部门的工作业绩考核指标。　　房地产企业成本控制的科学手段即预算管理。房地产企业应该根据自身的特点，制定适合本企业的全面预算管理制度。全面预算管理，就是指在一个房地产

4、项目开发的整个过程中，以现金流预算为基础，以直接构成项目成本的联盟工程成本预算为核心，以工程进度为节点，对项目开发全过程的各个成本进行预算控制，具体包括工程成本预算、期间费用预算、开发现金流预算、经营成果预算等等。　　而在目前，大多数房地产企业预算管理由于全员预算管理意识薄弱，缺乏完整的全面预算标准以及合理的预算数据，导致预算实施效果不佳，没有发挥全面预算的事前控制作用。为解决好以上问题，须注意以下方面：课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题

5、。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果　　全面预算，全员参与。编制预算必须自上而下、自下而上、上下结合。具体说来，预算编制必须由企业的管理层制定出总目标，然后将目标逐一分解到各部门，各部门的人员则在分解后的预算目标的引导下，编制各种预算草案，再将草案报上级审核。在这个审核的过程中，就涉及到预算的反馈、修改，上下级之间的相互交流和沟通，直至形成最终预算，经最高决策者审批后，成为正式预算，下达各部门执行。这样制定出来的预算才会尽可能合理，并且具有一定的强制执行力。　　全周期预算，年月分解。由于房地产项目的开发周期长，而预算是以项目为单位编制，因此，全

6、面预算必须是涵盖整个项目周期的预算。首先编制项目整个开发期的预算，再将预算按照对开发进度和付款结算方式的要求，在开发周期进行年度、月度的分解，将预算责任落实到各个部门。　　实际执行严格按照预算进行控制。编制预算的直接目的是为了在实际执行时有可以参考的控制标准，在编制了合理的预算标准之后，实际执行时就得严格按照预算来进行控制，否则预算的实施效果就必然大打折扣。在实际执行时，必须注意两点：①合同管控。在签订合同时，先要与工程预算的该类费用预算额度相对比，在预算范围内的，可以签订，超过预算范围内的，必须向上级领导汇报，由领导决定签或不签或者增加相应的预算；②付款审批。在审批付款合同时

7、，要参考已经编制好的项目开发现金流量预算计划，严格按照工程进度来支付，避免资金流的中断。课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果　　建立预算分析和考核机制。事后的预算分析，也很重要，将预算数与实际发生数进行对比分析，可以为以后的预算编制提供合理的依据。将年度预算的执行结果进行分析，与相应责