《易居观点》租赁市场顽疾多,破解之道也追根溯源

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1、租赁市场顽疾多，破解之道也追根溯源随着我国城市化进程的加快，城市人口日益增多，城市住房需求不断扩大。在近几年大城市住房价格高企并持续上涨的情况下，租赁住房成为城市居民特别是中低收入居民解决住房问题的主要渠道。但是受保障性租赁住房供应偏少、租赁制度建设滞后、租赁市场极度不规范等多种因素的影响，近些年我国住房租赁领域暴露出一系列的问题，如住房租金持续快速上涨、一线城市住房群租现象难以阻止、住房租赁关系不稳定、租赁纠纷频发、出租住房存在安全隐患等等，这些问题不仅关系到众多城市居民的日常生活，还关系到社会安定、社会发

2、展，是现阶段亟需重视和解决的问题。一、我国租赁市场的主要问题1、低端市场租金上涨较快近些年，网络、报纸等各类媒体对房租过快上涨问题报道不断。事实上，关注租赁市场的人都会发现，在房价快速上涨的十多年时间里，租金的涨幅也在快速持续上涨，不少城市租金也是番了多倍，据经济观察报统计，北京近十年住房租金涨幅近150%，这也几乎是大中城市的涨幅水平。以上海为例，一套外环内的中等（面积、装修等综合考虑）两居室不低于2500元；中环内的中等两居室不低于3500元。一般来说，这种每套月租金在3000元及以下出租住房的承租人以城

3、市低收入年轻白领为主，这类群体大多为来自于中小城市和农村的城市新移民，并且多处于职业发展的起步阶段，面临经济压力、职场压力，这也是不少媒体报道大学毕业生逃离北上广深的理由之一。2、一线城市群租现象难以阻止相比按套承租的住房承租人而言，目前在一线城市还有相当大一部分经济承收能力更低的群体，如刚刚毕业尚未找到工作的大学生，在零售、餐饮、生活服务、培训等低收入水平行业工作的低职位人群，建筑、制造业的农民工等。他们只能按室甚至按床位承租住房，由于人数众多，因而形成了一个庞大的群租需求群体，形成许多城市特别是一线城市的

4、群租现象。在空置住房较多的城市（如上海），群租现象主要出现在中心城区的一些新建商品房楼盘，并有向老式工房和里弄住宅漫延趋势；在中心城区尚存在“城中村”的城市（如广州、武汉），群租现象多发于“城中村”地区；在中心城区住房更为紧张的城市（如北京），群租现象就外移至离城市较近的郊区农村（如北京的唐家岭）。近年来，很多城市通过多种手段来禁止群租，但至今无法全面阻止。3、租赁关系不稳定，纠纷频发目前私人住房租赁合同大多为一年期，而且一般私人房东不会延长合同期限，每到租约快到期之时，租赁双方就需要再次协议。即使在租赁期限

5、内，受出租人出售住房、或家庭自身原因（如子女结婚等）影响，承租人经常面临出租人要求提前终止租约的要求，租赁关系很不稳定。同时，租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失（如漏水损坏邻居房屋）等问题而产生的各类纠纷也很多。4、出租住房缺乏专业管理，存在大量安全隐患目前，私人出租的住房，存在着产权人与使用人分离的状态，在此过程中，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。如出租房的设备老化（如热水器超过使用期、煤气自来水软管老化、空调室外机托架锈蚀），产权人不知晓

6、或无心知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或乐于滥用（如乱拉电线、超负荷使用电器），导致出租住房存在大量安全陷患。这类问题在群租住房中则更为集中。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。近年来，出租住房内居住人因煤气泄漏、坠楼、强奸、凶杀等致死事件屡有发生，正是这类安全隐患的表现。5、租赁合同备案率低，市场监管缺失长期以来，租赁登记备案制度远没有得到落实，普通居民在进行住房租赁时，不办理租赁合同备案

7、的情况十分普遍。根据2012年上海易居房地产研究院对上海租赁住房的抽样调查显示，上海也仅有30%左右出租住房进行了备案。据媒体报道，北京、合肥等城市租赁备案率不足20%。而由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。由于大多数住房出租人是私人，工商、税务部门也难以掌握出租人情况，同时，公安、计生、街道目前也缺乏对租赁住房的承租人进行管理的有效制度，因此，目前住房租赁市场处于严重的监管缺失状态。二、我国租赁市场问题的主要成因1、房地产市场尚处于发展的初级阶段经过十多年的快速发展，我国房地

8、产市场取得了长足的进展，商品住宅供应量快速增加，保障房建设步伐也在不断加快，城镇人均居住面积大幅增长，从2003年的25平方米/人增长到2013年的33平方米/人。但和发达国家成熟的房地产市场相比，我国住房租赁市场发展严重滞后，房地产市场是典型的以买卖市场为主，房地产间接市场（房地产出租企业股票、房地产投资基金份额交易市场）尚未形成，这是导致上述住房租赁市场诸多问题的关键原因。而发达国家成熟的房地产