2010佛山新中源国际商务公寓营销策划报告41p

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1、新中源国际商务公寓营销策划报告佛山市华夏新中源大酒店有限公司营销策划部2010年5月17日20目录前言：3第一部分市场研究3一、近期宏观政策分析3二、禅城区楼市近一年成交研究5三、4月18—5月20日来访客户分析7第二部分项目SWOT分析11一、S—项目优势分析12二、W—项目劣势分析13三、O—项目机会点分析13四、T—项目威胁点分析14第三部分项目定位15一、产品功能定位15二、目标消费者定位16三、项目形象定位17第四部分　营销策略18一、项目营销总策略18二、销售周期预测及推货策略19三、营销节点初步安排21四、宣传、推广策略22第五部分　产品功能布局及装修建议24一、

2、酒店公寓与SOHO公寓功能分区24二、交楼标准装修建议26三、配套设施建议30第六部分物业发展建议30一、物业管理增值服务建议30三、物业提供代租服务建议31第七部分广告推广策略33一、广告主题策略33二、媒体投放策略34三、关公活动建议36第八部分营销目标及资金计划37一、销售目标37二、媒体宣传推广费用安排计划3720前言：新中源国际商务公寓作为我集团在佛山的首个房地产项目，其销售成功与否将对我集团日后房地产品牌的树立产生深远的影响；为使项目营销工作有序进行，本次在基于市场研究的基础上，特结合项目工程进度初步制定了本营销方案；在具体执行上，我部将会根据工程实际进度、公司领导

3、战略意图及市场动态进行灵活调整，使宣传推广做到井条有序；同时也会配合公司对资金运用进行计划性使用。工程达到正负零8.810.17售楼部、样板房开放10.31A、B座达到预售条件根据工程部暂定的工程节点：初步制订以下项目整体营销方案，具体执行将根据工程计划进行相应调整。第一部分市场研究一、近期宏观政策分析1.78家央企退出房地产行业3月18日，国资委发布新闻发布会，称除16家央企以房地产为主业外，还有78家正加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业。20通过央企退出房地产市场来遏制地王频发，抑制楼价飞涨1.严格控制大户型住宅供地　　3月22日国土资

4、源部明确要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市，要严格控制向大套型住房建设供地。2.未取得预售许可证，不得收取定金、预收款住建部4月13日公布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，未取得预售许可证的商品住宅项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金等性质的费用；取得预售许可的商品住宅项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，否则进行严肃查处。旨在规范房地产买卖市

5、场，遏制开发商哄抬房价。3.二套房首付最低5成，利率涨10%　　国务院4月14日，规定贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房大幅度提高首付及利率；提高多次置业的门槛，打击投资性购房，抑制房价上涨。201.住房用地供应总量明显增长，保障性住房用地比例大4月15日，国土资源部公布了2010年度土地供应计划。供应住房用地总量明显增长。其中保障性住房、中小套型商品房占比超过70%。通过增加市场有效供给，抑制房价过快上涨。4、房贷政策进行差别化对待，可暂停第三套住房贷款4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部

6、分城市房价过快上涨的通知》，亦称（新国十一条），商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可以根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市居民暂停发放购买住房贷款。大幅提高三次置业门槛、控制异地购房，打击投资性购房。一、禅城区楼市近一年成交研究20数据来源：佛山建设局网站分析：1)成交价格方面：自2009年4月份以来禅城区房价不断攀升，2010年4月份禅城区商品住宅成交平均单价价突破万元大关，成交均价为11607元/㎡,与3月份相比，环比增长18%；2)新增预售方面：2010年2月份开始住宅预售面积不断增加

7、，2010年4月禅城区商品住宅新增预售面积为13.92万㎡，环比上月增长55%，与去年同期相比增长53%。新增预售套数为1627套，新增户均面积为85.56㎡，新增房源以中小户型为主，小户型市场竞争度大。3)成交方面：从图上可知，近一年内商品房成交量大体上呈现下降趋势；但是，2010年4月份禅城区商品住宅预计成交面积约7.43万㎡，成交套数623套，环比3月份20分别增长53%和73%，同比2009年4月分别下降59%、54%。4月份上半月成交延续3月份成交惯性，下半月受政策影响，使部分消费