陕西渭南商业地产项目可行性分析报告

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1、西安交通大学房地产研究所1、概况31.1.房地产宏观环境31.1.1投资环境基本状况31.1.2房地产发展状况41.1.3商业地产发展状况51.2渭南宏观环境61.2.1渭南市概况61.2.2城区概况81.2.3区域发展前景101.3项目分析111.3.1地块位置111.3.2地形地势111.3.3限制条件111.3.4竞争情况121.3.5项目SWOT分析122、百货业市场分析142.1.车流量、客流量152.1.1车流量152.1.2客流量162.2.经营品种172.3租金与利润182.4经营个体调查182.5顾客调查203、其他

2、业态市场分析323.1餐饮323.2休闲、娱乐373.3家具423.4大型超市433.5多业态组合面临的优劣势和进入市场条件444、规划建设方案464.1项目建设条件464.2规划设计指导主旨474.3规划设计方案475、项目投资估算与资金筹措525.1总投资估算的原则525.2项目总投资估算525.2.1项目的前期安置费525.2.2工程前期费用525.2.3建安费用535.2.4室外工程费用545.2.5建设单位管理费545.2.6基本预备费545.2.7流动资金5479西安交通大学房地产研究所5.2.8建设监理费545.2.9建

3、设期利息555.3项目资金筹措555.3.1资金筹措方式555.3.2借款565.3.3施工计划565.3.4借款、还款计划566、财务分析586.1财务评价的编制依据586.2项目的盈利能力分析586.2.1静态盈利能力分析586.2.2动态盈利能力分析596.3项目偿债能力分析606.4各方案财务分析结果606.4.1方案一616.4.2方案二626.4.3方案三636.4.4各方案收益情况的比较647、不确定性分析667.1方案一667.1.1敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响677.1.2敏感性分析—不确

4、定性因素变化对财务净现值得影响687.1.3敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影响697.2方案二707.2.1敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响707.2.2敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值得影响717.2.3敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影响727.3方案三737.3.1敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响737.3.2敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值的影响747.3.3敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影758财务分析和风险性分析的结论778.

5、1财务分析的结论778.2敏感性分析的结论7779西安交通大学房地产研究所1、概况1.1.房地产宏观环境1.1.1投资环境基本状况从2005年起，我国实施的财政政策将由积极开始转向稳健，但财政投资由于巨大的投资惯性还会继续增长，只是增长的幅度会放缓，同时实施了7年的积极财政政策的效力开始逐步发挥，为经济发展提供了有利条件，西部地区由于西部大开发政策的带动下，这一特征凸现的更为明显。根据国家统计局数据显示，2005年前三季度中国全社会固定资产投资同比增长26.1%，增幅比去年同期回落1.6个百分点。投资的结构也将进行调整，一方面，部分高

6、耗能、高污染行业的投资低水平扩张势头得到抑制；另一方面，能源、运输、社会公共事业和农业等国民经济薄弱环节的投资得到加强。随着2005年经济增长速度的下降，资本形成率也将在2004年45%的基础上随之下降。中央占财政投资的比例将继续缩小，地方政府占财政投资的比例将逐步扩大。针对部分行业投资增势强劲，结构矛盾突出的问题，中央将执行稳健的财政政策，从投资总量上进行抑制并做结构性调整，使我国经济运行总体上由偏热区间向正常区间过渡。同时1998年以来国债投资形成的基础设施逐步发挥效力，为经济发展和扩大开放提供了更为有利的条件，有利于解决制约经济

7、发展的突出矛盾，适应我国经济健康发展的现实要求。自1998年实施积极财政政策以来，我国企业收益状况逐步改善，同时，也为企业提供了较好的内部积累与外部融资能力。由于企业利润增长的持续性明显增强，企业投资的自主增长的机制正在形成。从1999年党中央、国务院做出西部大开发的战略决策以来，中央加大了对西部的支持力度。《国务院关于实施西部大开发的若干政策措施》及其实施意见中规定，对在西部地区新办交通、电力、水利等企业给予减免企业所得税的优惠政策；适当延长高速公路、水电、城市基础设施项目贷款期限，加大信贷资金的支持力度。中央财政性建设资金有460

8、0亿元投向西部，79西安交通大学房地产研究所财政转移支付和专项补贴超过5000亿元，近年发行的长期建设国债有三分之一以上用到了西部。西部地区在5年中直接吸引外资90多亿美元，加上国家政府间贷款、国际组织间贷款,实际利用外