青岛火车北站高铁新城土地价值分析和盈利模式建议

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1、青岛火车北站交通商务区核心区土地价值分析和盈利模式初步建议深圳市新摩尔商业管理有限公司2011年４月２日-7月8日目录一、土地供应市场分析2010年青岛土地供应情况未来几年可以供应类似土地分析二、土地价值分析三、青岛火车北站盈利模式新城总投资为200亿元，需要在关键地块达到较好的出让价格。出让模式、出让计划等）四、交通商务区土地营销战略（潜在客户分析、形象定位、营销目标、推介活动等）摘要我们对青岛交通商务区核心区和青岛土地市场价格进行了认真的调研，结合未来土地市场趋势，我们未来土地出让的价格进行了计算

2、。一、1.9平方公里土地价值汇总表地块用地性质地块面积m2建筑总面积m2容积率楼面地价元/m2出让总价亿元RMBA-1C21商业用地328401356154.1370009.5A-2CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)25703989853.8555005.4A-3CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)387981242433.255006.8A-4CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)21182784483.755004.3A-5C23贸易咨询用地1039417206

3、216.5555009.5A-6C21商业用地（大型商业设施）415162670326.43700018.7A-7C21商业用地（大型商业设施）16362970035.9370006.8A-8C21商业用地（大型商业设施）208681348756.4670009.4A-9C21/C23金融保险业用地116451120709.6270007.8A-10C23贸易咨询用地52956481012.2470004.5A-11C3文化娱乐用地（文化.艺术.游乐设施）92853892940.9655004.9A-

4、12C23金融保险业用地1363715941611.69700011.2A-13C23金融保险业用地274981987857.23700013.9A-14C21/C23金融保险业用地11101968508.7270006.8A-15C21/C23金融保险业用地10039970609.6770006.8A-16CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)12077941647.855005.2A-17CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)9455707377.4855003.9A-18CR

5、商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)15392880535.7255004.8A-19CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)15265811085.3155004.5A-20C21/C23金融保险业用地146351315408.9970009.2A-21C21/C24金融保险业用地10195687306.7470004.8A-22CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)12054448203.7255002.5A-23CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)36955

6、819602.2255004.5A-24CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)23220881553.855004.8A-25CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)23324762603.2755004.2A-26CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)10190423554.1655002.3A-27CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)17477557753.1955003.1A-28CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)11286406753.65

7、5002.2A-29CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)22525718903.1955004B-1C34图书展览用地（会展中心）164741127006.8450005.6B-2C34图书展览用地（会展中心）221251656957.4950008.3B-3C34图书展览用地（会展中心）298271577555.2950007.9B-4C34图书展览用地（会展中心）14090701404.9850003.5B-5C12非市属办公用地8085474105.8655002.6合计351647

8、0合计216.2备注：a)以上地块土地出让收益按照目前保守的土地价格计算，总建筑面积３５２万平方米，扣除４０万平方米公共建筑（含会展中心１０万平方米,棉纺１０万平方米,站房５万平方米，需要扣除２０亿元，商铺回迁3.5万平方米，平均楼面地价为需要扣除3.5亿元）.住宅统一按楼面价55合计，商业７０００元/m2，土地出让共可获得192.7亿元。一、青岛土地供应市场分析青岛市前海高端滨海物业市场情况凯悦中心物业类别住宅、公寓写字楼项目特色海景地产、成品地产物业