基于var模型的金融环境对房地产投资影响的实证分析

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1、∗基于VAR模型的金融环境对房地产投资影响的实证分析摘要：本文利用我国房地产投资和金融季度数据，建立房地产投资同房地产资金来源中国内贷款、贷款利率、货币供给量和国内生产总值之间的多变量向量自回归模型，运用协整检验和误差修正模型，刻画了金融环境对房地产投资的影响。研究表明：从长期来说，利率冲击对房地产投资的影响最大，货币供给量对房地产投资的正向作用次之；短期而言，货币供给量对房地产投资影响最为显著，国内贷款的短期正向效应明显大于长期效应，贷款利率对房地产投资抑制效应微弱。针对现阶段房地产投资过快上涨，有必要降低房地产的金融支持力度，实行紧缩性货币政策。关键词：金融环境房地产投资紧缩性货币政策

2、一、引言众所周知，房地产市场对金融支持的依赖度高。房地产业是一个资本密集型行业，无论是房地产商的土地征购、住房的开发与建筑，还是住房建筑完成后的销售，每个环节对资金的需求量都非常大。因此资金的可获得性是影响房地产发展和繁荣的重要因素之一。房地产作为社会生产和人们生活的基本要素，它的发展速度同时也应和居民收入、消费的增长速度相匹配（梁云芳等，2006）。房地产业的健康发展要求适宜的金融环境与之相适应。在对房地产实行宽松的货币政策时，很容易导致过多的资金拥入房地产业，形成房地产投资快速增加，导致房地产业过热发展。在国外经济发展过程中，由于过度宽松的货币政策导致房地产泡沫，甚至金融危机例子并不少

3、见，比如日本、美国曾经经历的泡沫经济等。1985年日本在“广场协议”之后，为了刺激经济发展，实施了包括1986年连续4次降低再贴现率在内的一系列旨在刺激经济增长的扩张性货币政策。1987年，日本经济开始强劲复苏，股票价格和房地产价格急剧攀升。此后两年，日本商业银行对房地产和建筑业的贷款继续大幅度增加，房地产投资急剧增加，形成严重的泡沫经济。1991年房地产泡沫破灭，银行形成巨额的房地产贷款坏账，日本经济由此进入了1990～2000年的长达10停滞时期（阎庆民，2005）。20世纪80年代初期，美国金融自由化热潮打破了银行业入门槛，更多的中介机构应运而生，它们业务增长点纷纷瞄向进入新的周期房

4、地产行业。1985年美国商业银行发放的房地产抵押贷款额为其总资产的30.3％，到1989年为其总资产的40％，达到7270亿美元。过多的资金进入房地产业，在较短时间内促使美国房地产价格大幅上涨，房地产泡沫开始出现。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，爆发了举世闻名的储贷协会的住房信贷危机（孙立坚，2007）。对房地产投资影响因素的研究历来是学者们偏好的领域。Burns和Grebler(1976)通过对39个国家样本发现国民收入与房地产之间规律性关系，是人均GDP与SHTO值呈“倒Ｕ曲线”（BurnsandGrebler，1976）。Smith（1997）发现导致欧盟多国

5、住房投资水平差异的原因涵盖了社会、经济和政治因素等，其中总投资、经济增长率、人口特征、住房存量、政府公共住房政策等对房地产投资影响最显著。Ball和Wood(1999)利用德国、美国、日本等多国历∗本文为2006年国家社会科学规划基金项目（06BJY084）和教育部人文社会科学研究2005年规划基金项目（05JA790036）的阶段性成果，并获南京大学985二期“经济发展与转型研究中心”项目资助。作者简介：王先柱（1980－），男，安徽岳西人，南京大学经济学院博士研究生，安徽工业大学经济学院讲师，研究方向：房地产经济。1史数据分析发现当前的各国房地产投资比20世纪20-30年代之间具有一定

6、稳定性，房地产投资相比其它产业来说仍然是属于最易波动的，但足够证据能证明自从上世纪50年年代以来房地产投资稳定性。目前中国有许多学者研究金融变量和房地产市场之间的关系，研究重点放在单一变量对房地产价格、房地产投资的影响，而将整体金融环境与房地产市场之间的关系学者为数不多。梁云芳、高铁梅和贺书平（2006）通过构造变参数模型，动态分析了房地产投资产出弹性、利率弹性和国内贷款弹性，发现了由于利率缺乏弹性，通过利率来调控房地产市场，成效不大，但是信贷规模的变化对房地产投资有较大的影响。宋勃和高波（2007）研究发现不同利①率种类对房地产价格影响是不同的：短期内各种利率都对房地产价有负向作用，但长

7、期而言，一年期存款实际利率对房价存在负向影响，而一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响。周京奎（2005）利用中国四个直辖市季度数据研究发现表明各城市住宅价格水平与投资额、销售额和滞后一期的价格存在协整关系。由于投资额和销售额中的大部分是银行贷款，这说明住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系。1998年以来，伴随着福利分房制度的停止和货币化、市场化的住房制度的建立，我国房地产业得到飞速的发展，形成了一波又一波的房地产