基于ahp的房地产投资风险评价及应用

《基于ahp的房地产投资风险评价及应用》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、万方数据基于AHP的房地产投资风险评价及应用马霞霞，王文进，余梁蜀(西安理工大学水利水电学院，陕西西安710048)摘要：在对房地产项目投资风险进行分析研究的基础上，提出了房地产投资风险评价指标体系，运用层次分析法进行了风险指标权重的确定和投资风险的评价，并进行了实例的研究，为房地产开发企业的科学决策提供了依据。关键词：房地产投资g．Sr；指标体系；风险评价；层次分析法中图分类号：F293．35文献标识码：A文章编号：1672—1144(2009)0扣-0130—∞RiskAssessmentandApplicatio

2、nofRealEstateInvestmentBasedonAHPMAXia-xiaWANGWen-jinYULiang-shu(Co／／egeofWaterResow豫andHyd．-o／aaar，X／’觏Un／ven／tyofT配hno／ogy，X／’all，STuamx／710048，Ch／na)Ah巾陷ct：Basedontheanalysesofthew．alestateinvestmentrisk。theindexsystemdthe砖alestateinvestmentriskasse鸽mentisput

3、forward，theindexsystemandindexweightofthe8．．qse鹊mentaredeterminedbyapplyingtheAHPmethod．Allthesepro-videabasisforthescientificdecision-makingoftherealestatedevelopingenterprise．Keywords：realestateinvestatentrisk；indexsystem；riskassessment；硼叫倒hierarchyprocess(AHP

4、)房地产开发是一项高收入、高收益、高风险的投资活动，与其他投资活动相比，具有投资周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，受社会、经济、技术等因素的影响较大，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性。投资者要取得投资的成功，必须具有经济头脑和战略眼光，熟知市场状况，具备相关操作经验和技巧，除了要进行常规的投资可行性研究外，还要特别对房地产投资风险进行分析评价，以确定投资风险大小，为投资决策提供依据⋯。目前，我国房地产开发企业对房地产投资项目风险意识浅薄，只关注丰厚利润的回报，而忽视隐藏在高收益之后的高风险，在投资决

5、策时期只是凭主观经验对项目风险进行粗略分析，很少进行系统的风险综合分析、评价和科学的定量分析工作。在投资风险评价研究方面存在以下不足：一是考虑的风险影响因素较少；二是因素间的相关性研究不够；三是采用静态分析方式(如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等)。为此，本文针对房地产项目投资风险进行研究，在对房地产投资风险分析、识别基础上，建立了开放式的项目投资风险评价指标体系[2】2，并将交互式的层次分析方法应用于房地产投资风险的分析评价中。l房地产投资风险分析房地产投资项目的开发过程通常可以分为投资决策、建设前期、建设和

6、销售4个阶段，不同的阶段具有不同的风险。1．1投资决策阶段投资决策阶段又称为可行性研究阶段。在房地产开发的整个过程中，投资决策阶段是房地产投资过程中最重要的阶段，也是拥有最大不确定性因素的阶段。这一阶段的主要任务是根据国家的宏观经济政策和房地产市场的供求现状。评价项目的可行性，对投资项目的用途、规模、类型和地点进行论证，并对开发成本、需求量、售价等作出预测。由于存在大量的不确定因素，因而在房地产投资过程中，这一阶段的风险最大，直接影响着投资项目的成败。主要有政策风险、房地产市场风险、投资方式风险、投资类型风险和投资地点

7、风险。1．2建设前期经过投资决策阶段，房地产投资活动进入开发建设前期阶段，为建设项目的正式开工做准备。其主要工作是办理项目的审批；取得土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；制定设计及建设方案；进行筹资活动即筹得短期和长期贷款；通过招投标选择承包商并签订工程承包合同。这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多，风险程度仅次于投资决策阶段。主要有融资风险和设计风险。1．3建设阶段建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收这一阶段。主要任务是通过加强管理和成本控制，确保工程质量、工期和安全目标的实现。这一阶段的风险主要有技

8、术风险、管理风险、成本控制风险、工程质量风险、工期风险和安全风险。1．4销售阶段项目建设完成后，主要的任务就是根据市场的供求状收稿日期：2009-04-17修回日期：2009-05-20作者简介：马霞霞(1％5一)．女(汉族)，陕西人，硕士研究生．研究方向为水利水电建设工程管理。万方数据第4期马霞霞，等：基于AHP的房地产投资风险