试论物业公司对业主的安全保障义务研究

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1、word格式论文试论物业公司对业主的安全保障义务研究　　论文摘要随着城市化进程的不断加快，住宅小区随之发展壮大，从而带动了物业服务行业的快速发展，但与此同时业主与物业公司的纠纷和争端日益增多，其中业主人身、财产遭受损害的问题最为突出，主要是由于物业公司未尽到安全保障义务造成的。对此，本文从物业公司对业主的安全保障义务出发，就其现状进行了分析，并提出了完善措施，以此为解决业主和物业公司的纠纷提供帮助。　　论文关键词物业公司业主安全保障义务　　物业管理起源于英国，因其行之有效的物业管理措施发展至全球。近年来，随

2、着我国房地产行业突飞猛进的发展，物业公司凭借其周到、高效的服务成为业主管理住宅的首选对象，但是随之产生的纠纷也层出不穷，特别是安全保障问题，为社会稳定埋下了隐患，因此妥善、有效的解决业主和物业公司间的纠纷亟不可待。　　一、物业公司对业主的安全保障义务阐述word格式论文　　（一）含义　　所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司应履行合同所列条款的义务，在合理限度内切实保障业主的人身财产安全，并根据相关规定，对规定区域进行消防管理以及小区治安的维护。　　（二）性质　　目前对于物业公司安全保障义务的性质尚无定论，

3、主要存在约定义务、合同附随义务、法定义务、注意义务等几种观点，笔者认为将安全保障义务归为法定义务较为妥当，依据是《消费者权益保护法》等诸多法律中直接或间接的规定了安全保障义务的部分内容，如果违反其中的义务规定，就意味着要承担侵权责任。所以它符合我国的法律模式，更利于保障业主的合法权益。　　（三）内容　　1.保障设施设备安全的义务，是指物业公司要负责管理区域内一切设施设备的安全性，若因管理工作不当损害了业主的人身、财产安全，就要承担相应的责任。对设备设施的具体管理包括检查、维修、撤换，并及时向业主反映电梯等危

4、险性设施的真实情况，制定科学、合理的解决措施，避免问题的发生。word格式论文　　2.对侵权行为的防范与制止义务，这项义务是针对管理区域的安全性而言的，督促物业公司应加强防范，及时制止犯罪分子实施的有损业主人身、财产安全的不法行为，否则应按规定承担相应的责任。该项义务要求物业公司设置和维护安全防范措施正常运作，如门禁、监控、报警系统等，同时强化执勤、巡逻力度，以维护小区秩序和安全。　　二、物业公司违反安全保障义务的行为分析　　（一）物业公司违反安全保障义务的行为认定　　1.存在违反安全保障义务的行为具体包括

5、两种表现形式，一是在特定情况下，物业公司应遵循法律或合同要求实施相应的行为，但是并未实施；二是实施了法律禁止的违法行为。　　2.存在损害事实，业主人身或财产遭受损害的事实也是物业公司承担责任的前提，也就是说没有损害就没有赔偿，如房屋、动产等财产的损害，以及声誉、健康、生命等人身的损害，都属于损害事实。　　3.存在因果关系，是指物业公司的违反安全保障义务的行为与损害事实之间存在因果关系，其中因果关系又被分为直接和间接原因，前者是物业公司因自身的作为和不作为直接导致损害事实的发生，后者是因义务落实不到位导致第三

6、人侵犯了业主的合法权利，产生了损害事实。word格式论文　　4.存在过错，笔者认为错误的认定包括下述几点，首先是是否采取了有效的防范措施，物业公司应根据相关要求和需要，科学、合理的设计和布置防范措施，并保证其处于良好的运行状态；然后是管理工作是否到位，特别是对可疑人员的关注，必要的情况下可以对其进行身份认定和盘查；最后是针对侵害行为是否采取了果断、勇敢的制止措施，物业公司应加强巡逻力度，提高敏感度与警惕性，能够及时发现可疑迹象并予以劝阻，果敢、有效的制止侵权行为，避免危险事件的发生或将危险程度降到最低。如果

7、物业公司未做到上述要求造成业主权益受损的，就应被列为过错。　　如2007年发生在北京市方庄小区的案例，该小区的物业公司为防止居民践踏绿地，设置了钢筋护栏，但是由于栏杆顶部的尖头长达十几公分，导致11岁女孩在攀爬时被尖端刺伤，被确诊为“有胸锐器贯通伤”，最终法院认定：该物业公司在设置护栏时忽视了儿童的安全，栏杆尖端存在安全隐患，应承担部分赔偿责任。在这个案例中，物业公司设置的护栏存在安全隐患，既违反了安全保障义务中的相关规定，存在过错，也是损害事实的原因，造成女孩受伤则是损害事实的体现。　　（二）物业公司违反

8、安全保障义务的常见类型分析　　1.因物业公司自身原因直接导致的损害事实。这种情况是指物业公司因不能按规定履行安全保障义务直接导致业主的合法权益受到损害理应承担相应的赔偿责任。如2011年深圳市鹿鸣小区的李女士在使用小区内的公共健身器材时，因部件活动器材上部的横杆下落击伤头部，这属于物业公司安全防范措施不到位引发的事故，因此法院判决其承担相应的责任。word格式论文　　2.由业主和物业公司共同导致的损害事实。如果损