担保有限公司房贷业务风险控制

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1、ⅩⅩⅩⅩ担保有限公司房贷业务风险控制第一节基本防范第一条我司制定房贷的业务操作规程及配套应用文本房贷担保业务的品种：（一）二手楼交易担保赎楼业务（二）二手楼交易垫资赎楼业务（三）赎楼贷款担保业务（四）加（减）按贷款担保业务（五）非指定楼盘阶段性贷款担保业务第二条强化业务培训，熟悉操作流程第三条设A、B角制，B角配合A角调查，分别签署调查意见第四条根据项目金额、赎楼方式及风险度确定项目审批方式——评审委员会签/评审会第二节保前调查第一条审查申请人的条件，了解买卖双方的交易需求及中介的基本情况（一）核实项目来源，区分中介介绍和客户自找（二）了

2、解买卖双方的工作单位、收入、联系电话、贷款及供款情况（三）核实本次交易的情况：现状（房产内型、地理位置、居住情况、建筑外型、交通设施等）、价格（包括房产原价、成交价、评估价）、买方付款方式、卖方按揭银行、担保赎楼还是垫资赎楼、担保额（贷款额）或垫资额。（四）提供支付首期款的证明（五）中介的情况、规模及操作规范性的了解、核实。（六）实地考察房产的状况并作出合理估价以判断其交易的真实性，落实拟按揭的楼盘的报建、审批、施工和预售等手续是否完备（可通过网上查询）第二条贷款购买的房屋为深圳地区商品房，包括商用房和住宅，并且二手楼按揭以及转按的房产已

3、办理了房产证。深圳地区商品房：指深圳地区项目开发商已办脱初始登记，过户后即可办理《房地产证》的A、B、C类物业，既包括住宅也包括商业用房。（一）A类物业指已办理房产证的商品房；（二）B类物业指已办理《房地产代用证》或其他权属证明，且所在楼盘已办理初始化登记的商品房；（三）C类合同指已签定《xx市房地产买卖合同》，且所在楼盘已办理初始化登记的商品房；第三条落实拟按揭的楼盘的报建、审批、施工和预售等手续是否完备。第四条审查二手楼按揭以及转按的房产的产权证的真伪，并经国土局打单确认产权明晰、无异议（包括无法院查封、无重复抵押等任何法律上的争议情

4、况）第五条卖方与我司办理公证授权委托书事宜，全权委托我司项目经理办理签约、取件、还清前贷、注销原抵押登记、过户；买方公证授权我司办理过户及新的抵押登记等手续。第六条相关银行出具贷款意向书。第七条落实银行、国土局的资金监管协议。说明：资金监管方必须是银行、国土局、经我司认可的大地产中介或我公司之一。不接受小中介的资金监管。第八条买卖双方或中介与我司签署《委托担保协议书》及相关法律文件，包括不可撤消保证书、借款借据等。卖方必须承诺其不存在其他债务可能导致按揭房产被查封的情况，如因卖方原因导致交易无法完成，卖方必须承担担保人因此而遭受的全部损失

5、。我司担保赎楼的，必须落实银行贷款资金已进入我司指定帐户后方可进行。同时，我司在赎楼前已收取了受理费、担保费。赎楼当时先由原按揭银行核算应支付的贷款本息，原则上贷款本息的尾数（千位以下）不计入赎楼金额，应由卖方自行支付。第九条关于我司垫资赎楼的特别要求：（一）银行抵押物必须是红本商品房房产证；（二）业主供楼款不可有欠供记录。如有欠供记录，项目经理应调查原因并向公司汇报，公司主管领导认为其有合理性解释，在业主同意我司进行资信调查并加上浮30%担保费或融资费后方可进行；（如为担保赎楼，则按1.2%的费率计算并上浮30%）；（三）房产价值和垫资

6、成数严格把关，赎楼金额应最高不超过成交价80%；（四）融资收费按垫资金额1.2%计算，并且按同期银行贷款利率计收利息；（五）严格资金调转，财务专人负责跟踪。没有落实首期款资金监管和银行贷款确认书前，不得实施垫资；（六）事先联系按揭银行，落实垫资资金到达扣款帐户后即时扣款并取出房产证。（七）办理注销抵押登记及过户递件应同时进行。第三节保后全程跟踪第一条担保公司项目经理携带卖方或买方的授权办理赎楼、注销原抵押登记、过户、重新办理抵押登记等手续；第二条办理过程中，重要的凭证如回执必须由财务人员保管，项目经理仅保留复印件，必要时原件可存入银行保管

7、箱。第三条项目经理必须及时跟进了解交易进程。可利用回执上的查询电话随时查询办理状况。第四节相关的风险防范措施第一条转按贷款直接转入我司指定帐户，资金监管也必须落实我司指定的帐户；第二条赎楼当天档案馆出具的房屋产权单：必须产权明确、无法院查封等异常情况；第三条买卖方（特殊情况下经公司领导审批同意买方可不授权）必须出具经公证的授权委托书：全权委托我司人员办理相关业务；第四条我司人员全程代理业主办理还款、注销抵押登记、过户、抵押登记等相关业务，要保证在此期间，抵押登记回执、房产证、购房合同、收据或发票等原件由我司掌握，抵押登记完成后，房产证交于

8、银行保管；买卖双方可以协助、陪同，但要避免其单独办理相关业务。第五条在买卖双方签署的有关协议中要承诺：在此期间，不得宣布房产证灭失、遗失。第六条房屋买卖双方在同一家银行办理二手楼转按揭业务的，