地产商生死大限转型商业地产转战二三线城市

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4、]进入理财大学新政以来,中国楼市版"惊声尖叫"正在上演！地产商期盼的政策松动不见踪迹,洗脑、降价、研究政策漏洞的自救三步曲收效甚微,悲观和愤怒情绪日益蔓延。增长靠投资、盈利靠通胀,是今日乱局根源所在,"生"或"死",两者间的距离从未如此靠近。罂粟中长出的增长之花"价值是用来讲故事的,人们只会关心政策",当万科的一位管理层向记者如此表述一个地产业内的共识时,它是一个否定的答案,也是一个无奈的答案。在房地产业飞速发展了十多年之后,这就是我们能够得出的最终答案。房地产的增长从来不是依靠房地产企业的价值创造能力,资本市场当然也不看地产企业的价值。最重要的是,他们有没有

5、故事,他们有没有土地储备,他们有没有特殊能力。从新中国有房地产企业以来,房地产企业的发展恐怕都要归结为一种模式,即中欧国际工商学院会计学教授丁远总结的："增长靠投资、盈利靠通胀"。上至房企标兵万科,下至无数项目公司,无出其右。这种发展模式使得中国的房地产企业基本以开发为主,依赖房价的上涨盈利,依赖圈地上市融资来不断扩大规模。融资后再买地,买地后再融资,进入一个循环。只要房价不停地涨,这个循环就会维持下去。它的最大恶果是房地产企业根本不需要太多关注自身的价值创造能力,只要能维持这个循环,企业就能不断扩大成长。房地产企业在实质上自我空洞化。现在的问题是,房价飞涨暂

6、停了,而且很可能在相当长的时间内都不会重现。龙头万科可以说,万科是房地产企业中最为成功的公司。就万科本身而言,它在很多方面都走在市场的前列。但这并不影响人们在谈论房地产时反复讨论万科,无论是正面还是负面。一个基本的推理是,如果万科有问题,那么其他公司还用说嘛。这是万科的荣幸,也是万科的不幸,更是房地产企业的不幸,因为房地产企业实在找不出太多本质的区别。在证券市场上,万科企业股份有限公司(SZ：000002,以下简称万科)一直被认为是"好学生",每年都交出漂亮的"成绩单",市值从2001年初到现在增长了10倍以上。业绩佳、成长好使万科受到资本市场的追捧,被认为是

7、不断给股东创造价值的好公司。从财务角度分析,丁远给出了另一种解读。他在其《万科真相：盈利靠通胀,成长靠投资?》研究报告中指出,"2000年以来,万科的利润不断走高,但经营活动产生的现金流量净额始终小于净利润,且大多数为负。"这种差距在2007年尤为明显,万科净利润为53亿元,而经营活动产生的现金流量净额为负104亿元。"一般来讲,企业持续的经营负现金流就说明该企业的主营业务缺乏创造现金的能力。在房地产行业,这就说明企业靠卖房子得来的现金不足以买地来维持再生产,其差额部分只能靠资本市场融资来解决。目前,中国的房地产企业正是这样。长此以往,企业创造的利润和再融资款

8、都被积淀在越来越高估的土地和在建工程上