某五星级酒店项目可行性报告

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1、珠海十字门中央商务区会展商务组团一期国际标准五星级酒店可行性研究报告珠海十字门中央商务区建设控股有限公司二○一○年十月26目录第一章项目概况2一、项目建设条件2二、项目研究工作依据6三、项目开发公司状况7四、项目建设招标形式7第二章全国及珠海经济发展分析8一、全国2009年经济运行简况8二、珠海2009年经济运行简况10三、珠海经济发展展望12第三章珠海酒店市场分析13一、珠海酒店总体概况13二、珠海高端酒店市场现状分析13三、珠海酒店业的发展前景15第四章项目SWOT分析16一、优势分析16二、劣势分析16

2、三、机会分析16四、威胁分析17第五章项目定位18第六章节能措施19一、节能设计依据19二、节能设计原则19三、节能措施19第七章项目整体经济分析22一、项目主要技术指标22二、项目发展进度假设22三、项目成本及收益指标的确定22四、项目收入分析23五、经济评价23六、敏感性分析24七、经济分析结论24第八章项目风险分析25第九章结论2626珠海十字门中央商务区会展商务组团一期国际标准五星级酒店可行性研究报告第一章项目概况一、项目建设条件（一）项目概况《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》，

3、明确将珠海定位为珠江西岸核心城市和交通枢纽城市；《横琴总体发展规划》使横琴新区的开发建设上升为国家战略，横琴新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三个由国务院批准的国家级新区。在这个千载难逢的历史机遇下，珠海市委市政府高瞻远瞩，决定在十字门区域建设中央商务区。十字门中央商务区位于珠海东部城区、西部城区和横琴新区的中心，毗邻湾仔、横琴和拱北三大口岸，东面与澳门一水相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，占地面积约5.77平方公里，其中：北部片区位于南湾海滨，占地约2.28平方公里；

4、南部片区位于横琴，占地约3.49平方公里。规划总建筑面积1100万平方米，其中商务办公占45%，商业配套及商务公寓占55%。珠海十字门中央商务区会展商务组团项目位于十字门商务区北区，即湾仔－马骝洲地块内，占地269,677.04㎡，规划总建筑面积556,386.60㎡，其中一期项目占地约203,332平方米，包括展览中心一期、会议中心、国际甲级写字楼及白金五星级酒店、国际标准五星级酒店、公寓式酒店、商业及零售部分等；地上总建筑面积约336,587平方米，绿地率10%，容积率1.66。本报告研究项目为会展商务组

5、团一期中的国际标准五星级酒店，以下简称“本项目”。本项目位于会展商务组团一期26的东部，标志性塔楼的南侧，临近十字门水道，酒店共19层，设有客房545间，占地面积约11,800平方米，总建筑面积为63,500平方米。酒店设置有宴会厅、桑拿、健身、泳池及商业等设施。（一）项目基本情况1、区位及自然条件项目地块位于珠海十字门中央商务区内，占地面积约11,800平方米，东邻前山河，可看澳门观光塔和氹仔大桥景观；南邻中航通飞用地（规划用途为总部基地、商业性办公、研发、酒店，公寓）；西邻南湾大道、北邻北大希望之星学校。

6、地块东面临海，临海岸线约有800米，对外视野开阔，具有优美的景观资源，同时和周边地块的规划用途相互协调。地块内地势平坦，土地基本平整，地上青苗已经清理。2、交通条件十字门中央商务区是珠海未来规划交通网络的枢纽点，珠海的主要交通基础设施：港珠澳大桥、太澳高速、京澳高速、金海大道、广珠城轨和情侣路城市主轴等在此汇聚。地块的西侧为南湾大道，东侧为规划的情侣路，另外规划的轻轨交通线将在地块附近设置一个站点，地块的外部交通通达度较高。十字门中央商务区远期规划开辟三条水下隧道，分别有连通商务区和澳门的湾仔口岸隧道和横琴口

7、岸隧道、及连通商务区南北片区的隧道通廊，形成商务区和澳门之间、商务区南北片区之间的交通环路。地块离规划的湾仔口岸水下隧道约1000米，受湾仔口岸的人流和物流辐射影响较大。3、开发条件本项目地块位于湾仔南湾大道东侧、希望之星学校南侧，地势平坦，目前用地范围内土地已经平整，青苗已经清理，地上除建有展示中心外，没有其它建筑物。目前地块周边生活配套设施较欠缺，一般购物必须到湾仔或市区。26项目周边情况东面邻海南邻中航通飞用地西邻南湾大道北邻希望之星学校澳门观光塔和氹仔大桥澳门氹仔岛地块现状地块现状26（一）项目位置示

8、意图26（一）项目卫星现状图一、项目研究工作依据A．国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》；B．建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；C.国家各有关部委和珠海市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定；D．各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；E．项目分析所需资料；F．《珠海十字门中央商务区一期项目建筑设计国际招标》中标方案；E．现场勘察获得的实况资料。2