广州市珠江新城市场调研报告

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1、珠江新城07年在售项目分析报告目录1前言部分41.1城市居住变化史41.2珠江新城的总体规划51.2.1珠江新城用地规划51.2.2CBD规划检讨工作结果61.2.3珠江新城各用地功能分区91.2.3珠江新城目前主要住宅项目情况101.2.4珠江新城的主要基础设施和生活配套设施112个盘介绍142.1誉峰142.2富力爱丁堡国际公寓162.3富力史丹尼国际公寓192.4铂林国际公寓212.5嘉裕礼顿阳光232.6尚东宏御252.7尚东美御272.8中海观园国际292.9中海璟晖华庭313分析333.1价格分析（价格走势、起

2、价、均价、最高价、增幅）333.2户型分析（包括主推户型和热销户型）403.2.1誉峰403.2.2富力爱丁堡国际公寓413.2.3富力史丹尼国际公寓423.2.4铂林国际公寓433.2.5嘉裕·礼顿阳光443.2.6尚东·宏御453.2.7尚东·美御453.2.8中海观园国际463.2.9中海璟晖华庭473.3珠江新城07年项目总体分析483.4预测走势分析（价格、消费群体、供应产品特点）513.4.1预测价格走势513.4.2消费群体分析513.4.3供应产品特点514珠江新城开发的商机与未来展望514.1珠江新城CB

3、D开发的商机千载难逢524.2珠江新城CBD开发的着力点524.2.1建立高效协调机制，强力整合区内资源524.2.2优化软环境，提供良好的政策支持524.2.3强化积聚效应，提升商气人气534.2.4以地标建筑为龙头，带动其它项目的开发534.3珠江新城未来展望53珠江新城07年主要在售楼盘分析报告1前言部分1.1城市居住变化史广州，这座南中国的现代化城市，已经走过了2000多年的发展道路，她是面向珠江，背倚着白云山成长起来的。新的世纪来临了，正呼唤着我们去探索、去创造、去建设：一个对生命更加友善的城市，一个与自然更加和

4、谐的山水生态城市家园。因为，不管岁月怎样更叠，不管历史如何变迁，有一点永远不会改变，那就是――广州是我们共同的家！广州的房地产业从1979年开始起步。1978年，广州人均居住面积为3.82平方米；1987年，人均居住面积为7.11平方米；截至2006年底，全市实有房屋建筑面积为2.6亿平方米，人均住房面积已达20.24平方米。广州市已建成交付使用的占地面积在20万平方米以上的住宅小区近百个，在建的大小项目总共还有300多个。广州市的商品住宅建设已进入良性发展，其开发规模、销售数量、市场发育水平均居国内前列，并为全市直接提供

5、了价值261.54亿元的公建配套和市政基础设施：194所幼儿园、105所小学、64所中学以及557公里的道路、423公顷的绿地、175.62万平方米的商业网点。近10年来，随着经济的发展，广州市民的居住观念逐渐转变，随之而来的是城市的扩张和市民居住环境的大变迁，最终使广州市重心实现了“乾坤大挪移”。新区变中心　在改革开放之初，广州人心目中的最佳居住地是东山、荔湾和越秀等老城区，那时的天河、海珠、白云等新城区还是广袤的农村。即使是在八十年代中后期，也很少有房地产公司有魄力的在老城区以外的地方盖建楼盘，因为在当时这绝对是一种冒

6、险。从九十年代起，广州的房地产界开始关注天河这个新区，特别是六运会在广州举办之后，大量的资金开始涌入天河的房地产开发项目，各种较高档次的楼盘在天河落户。但是由于广州人根深蒂固的居住观念还不能一下子完全改变，而外来人口大多数还无力购买商品房，天河房地产的市道暗淡。天河楼市的转机出现在1992年，那年广东经济形势一片大好，很多人赚了钱以后开始考虑投资，当时的股市还没有现在这样的吸引力，很多人选择了投资不动产。与此同时，老城区社会经济的发展所带来的人口过密、交通拥挤、环境污染等问题日益突出，促使一部分先富起来的市民和基本完成了资

7、本“原始积累”的新移民们，产生了迁出老城区，到新城区寻找更好的居住环境的迫切愿望。在这样的背景下，天河区的房地产开发热潮应运而生。天河的楼价（均价）迅速由年初的1800元每平方米飙升到年底的4000元每平方米，创下了广州楼市的一个奇迹。到今天，天河已经成了全广州最为繁荣的地段，楼价也高居各区之首。在天河的中心区，楼房的均价每平方米高于10000元。随后房地产商乘胜追击，在90年代中后期开始向东推移，一直将房地产发展到以前老广州们不屑踏足的东圃、黄埔等地。其中的代表有合生创展的峻景花园，虽然远在东圃，均价仍然卖到每平方米80

8、00元左右。人们对天河区住宅的热捧，使昔日的荒袤之地，变成了繁华的闹市区，导致了广州城市中心区的迅速东进。同样的变化，近两年也在海珠区显现出来。尤其是在广州市政府透露将把其建成又一个市中心以后，这个过去广州人常说的“宁要河北一张床，不要河南一间房”的区段，现在也成了许多老广州置业的心水之选。郊区变卫星