商业策划之发展与挑战

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1、深圳商场策划之发展与挑战深圳房地产市场发展处在全国最前列，但另一方面，如何发掘其市场发展潜力，保持其领先地位，使深圳成为全国房地产市场中最具影响力的区域市场，并利用其影响力和领导地位，拓宽市场领域--是每个市场参与者都在考虑的问题。    兹认为，与一关之隔的香港相比，深圳房地产市场具备至少两个不成熟的特征。这两个特征可能反映深圳房地产市场未来的特征。    1、在楼宇产权转移的过程中，深圳三级市场成交量小于二级市场的成交量。但香港则反过来，二级市场成交量远小于三级市场的成交量。这说明深圳的房地产市场尚未达到"市场内

2、社会资源的有效配置"。    众所周知，每个人的房地产需求总是在不断变化的，主要是由于职位升迁，组建家庭，家庭成员数量变化，工作地点转变，经营办公面积的扩充等原因，因此，需要在不同时期拥有不同的物业以满足不断变化的房地产需求，即是需要多次置业，如果三级市场不完善，业主现有房产难以套现，再次置业的需求就难以满足，对业主而言，就是拥有的资源难以投到最能满足其需求的地方。对整体房地产市场而言，就是影响了资源的有效配置。    2、二级市场的商场多以销售为主，招商及经营为辅。销售为主是深圳商场的主要特征。而在香港，知名的大型

3、商场所有权多数掌握在发展商手中，以招商及经营为主。商场分割销售后，所有权分散到各个业主手中，商场统一规划管理难以实现，同时并非各个业主都有经营的经验，三级市场又尚未完善，商场也未必能够引进合适的、有实力的经营商家，因此不少深圳商场在建成销售后，经营情况未如理想。如何在短期收益和长期获利之间取得良好的平衡，是深圳商场面临的主要发展方向之一。香港商场历经二十多年的发展才达到今天相对稳定的状态，深圳商场的发展可谓任重道远，商场的策划前景无疑非常广阔。  深圳销售商场的特征及发展    从销售商场的特征来看，近几年深圳商场市

4、场的发展大致经历了三大阶段：    1、1999年前，强调整体商场经营优势的做法不多，多数商场的销售主要针对的是单个"商铺"，主要针对的客户为有商业经营经验的买家。（少数商场不在此列，如98年推出的福田世贸商城等）    2、深圳商场策划之发展与挑战深圳房地产市场发展处在全国最前列，但另一方面，如何发掘其市场发展潜力，保持其领先地位，使深圳成为全国房地产市场中最具影响力的区域市场，并利用其影响力和领导地位，拓宽市场领域--是每个市场参与者都在考虑的问题。    兹认为，与一关之隔的香港相比，深圳房地产市场具备至少两个

5、不成熟的特征。这两个特征可能反映深圳房地产市场未来的特征。    1、在楼宇产权转移的过程中，深圳三级市场成交量小于二级市场的成交量。但香港则反过来，二级市场成交量远小于三级市场的成交量。这说明深圳的房地产市场尚未达到"市场内社会资源的有效配置"。    众所周知，每个人的房地产需求总是在不断变化的，主要是由于职位升迁，组建家庭，家庭成员数量变化，工作地点转变，经营办公面积的扩充等原因，因此，需要在不同时期拥有不同的物业以满足不断变化的房地产需求，即是需要多次置业，如果三级市场不完善，业主现有房产难以套现，再次置业的

6、需求就难以满足，对业主而言，就是拥有的资源难以投到最能满足其需求的地方。对整体房地产市场而言，就是影响了资源的有效配置。    2、二级市场的商场多以销售为主，招商及经营为辅。销售为主是深圳商场的主要特征。而在香港，知名的大型商场所有权多数掌握在发展商手中，以招商及经营为主。商场分割销售后，所有权分散到各个业主手中，商场统一规划管理难以实现，同时并非各个业主都有经营的经验，三级市场又尚未完善，商场也未必能够引进合适的、有实力的经营商家，因此不少深圳商场在建成销售后，经营情况未如理想。如何在短期收益和长期获利之间取得良

7、好的平衡，是深圳商场面临的主要发展方向之一。香港商场历经二十多年的发展才达到今天相对稳定的状态，深圳商场的发展可谓任重道远，商场的策划前景无疑非常广阔。  深圳销售商场的特征及发展    从销售商场的特征来看，近几年深圳商场市场的发展大致经历了三大阶段：    1、1999年前，强调整体商场经营优势的做法不多，多数商场的销售主要针对的是单个"商铺"，主要针对的客户为有商业经营经验的买家。（少数商场不在此列，如98年推出的福田世贸商城等）    2、1999年至2000年间。此阶段商场的主要特征转为强调商场的整体经营优

8、势和主题经营特色，较著名的例子有东门名仕商城、新2000广场、潮流新地带（前身为南塘商业广场），南山的东方巴黎时装交易广场、西部电子市场、南山女人世界等。销售上采用小面积分割铺位出售，以相对较吸引的单个商铺总价吸纳投资客。    3、2000年至2001年6月。期间商场销售的主要特征为引入知名的大型商家进行统一经营，最大程度上发挥整体经营的优势