2013年房地产行业信贷政策

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1、目录第一部分房地产市场行业分析及2011年风险政策建议（草案）4一、行业概况4（一）行业范畴4（二）房地产行业特征41．中国商品房的三重属性42．房地产与国民经济高度关联5二、宏观经济环境及其对房地产行业的影响6（一）宏观经济与房地产发展的内在联系61．需求方面62．供给方面7（二）当前的宏观经济基础尚好71．经济向好但GDP增速回落，投资拉动增长难以持续72．消费对经济增长发挥了较为稳定的作用，房地产相关消费增长较快83．出口加快、进口减缓，但外围环境不确定94．货币供应量增速高位回落95．物价上涨压力趋缓10三、房地产市场运行态势11（一）房地产供给、需求及资

2、金来源情况111．房地产开发投资增幅创新高112．房地产施工、竣工面积保持增长态势，新开工面积增幅创新高123．土地购置面积恢复至近年平均水平，购置费用及同比增幅均创新高134．商品房销售保持增长态势，但增幅较去年同期有所回落135．房地产开发企业资金来源较为充裕，但仍高度集中于银行13（二）房地产景气指数、价格指数同比上涨但环比回落141．全国房地产开发景气指数同比继续上涨，但环比连续3个月回落142．70个大中城市房屋销售价格指数同比继续上涨，但环比涨幅开始回落14（三）行业财务状况151．整体财务情况喜忧参半152．主要上市龙头公司分化较为明显，现金流情况取

3、决于销售回款17（四）地产新政评述：成交量下降立竿见影，房价争议在于降幅181．“新国十条”强力打压需求，对房地产交易量的影响立竿见影182．“新国十条”带来了房价日益松动，二手房尤其明显193．土地市场降温，地王减少20四、房地产市场中长期趋势预测20（一）人口结构、城市化进程经济增长阶段决定房地产市场长周期需求201．人口结构及跨代收入转移202．城市化进程213．经济快速增长阶段渴望持续21（二）2005年以来供不应求长期存在，潜在需求并未得到满足22（三）因宜居土地有限，房地产供给从长远看依然稀缺23（四）投资增速于2010年新政后超过销售增速，出现数学意

4、义上的“拐点”2370（五）房地产泡沫现象至少在部分城市已经较为严重231．房价收入比232．租金收益率243．购房杠杆倍数24（六）高收入阶层支撑大城市高房价，但贫富分化现象危害较大25（七）扩大保障房建设，不会对商品房需求造成实质影响25（八）开征物业税对打压投机、扩大供给短期有效、长期无效25（九）货币超额发行会持续存在，投资者资产选择行为也会保持相对稳定26五、调控方向与市场短期走势研判26（一）业界关于我国房地产市场态势的主要观点及政策倾向261．应大力改革或调控以防止泡沫经济262．房地产购销两旺，应大力发展273．局部存在泡沫27（二）本报告对调控方

5、向的分析思路271．出发点与落脚点272．核心概念273．假设前提：近期市场成为“政策市”284．房地产市场的相关群体285．房地产市场的博弈模型28（三）分析结论291．对本次调控的底线猜测292．对近期房地产市场与调控方向的预判31六、行业内企业成败原因32（一）典型案例：孙宏斌与顺驰模式VS李嘉诚稳健经营模式32（二）现阶段地产企业成功的必备要素331．实际控制人保持理性，做好规划，把握节奏，保持稳健现金流332．保持较高的周转率333．商业地产应对周期的有效途径334．从区域市场扩展到全国市场的公司应着力突破管理瓶颈34七、我行房地产信贷运行情况及风险概况

6、34（一）基本情况341．信贷规模及限额执行情况342．资产质量情况343．信用等级分布344．贷款期限结构355．贷款担保结构366．资本占用率情况367．资产收益率及风险调整收益率分布37（二）行业主要风险37（三）存量资产主要风险381．客户准入标准偏低382．商业物业项目贷款比重偏大38八、政策建议38（一）行业总体策略为适度介入，准入标准适当提高3870（二）实行名单制管理，基于客户分类实行差异化政策391．实行名单制管理392．实行差异化政策393．动态调整40第二部分2011年房地产行业信贷政策（草案）41一、政策范围41二、总体目标和原则41（一）

7、总体目标41（二）总体原则42三、基本准入标准42（一）客户基本准入标准42（二）项目基本准入标准43四、名单制管理44（一）客户分类基本依据44（二）客户分类调整因素46（三）客户分类管理要求47（四）动态调整48五、相关封闭管理要求49附件151附件252附件364附件46470第一部分房地产市场行业分析及2011年风险政策建议（草案）一、行业概况（一）行业范畴广义的房地产行业是指《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)中的房地产行业，行业代码为72。按照国民经济分类标准，房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等4个子

8、行业，本报