潢川项目市场环境分析及产品定位报告

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1、潢川项目市场环境分析及产品定位报告一、宏观环境分析宏观环境分析是市场分析定位的重要组成部分，将从宏观角度为本项目的定位提供参考的依据，本部分将从潢川县的概况、经济环境、房地产市场现状等三个方面出发对本项目所面临的宏观环境进行具体的描述和分析。1、潢川县概况□面积广阔、人口众多。潢川县位于河南省东南部，北临淮河，南依大别山，居信阳市中心。全县人口77．8万，总面积1666．1平方公里，其中城市建成区已达28.6平方公里，城镇人口19万人。潢川县辖4个街道、9个镇、8个乡。潢川风光旖旎，景色迷人，有“豫南小苏州”和“鱼米之乡’’之美称。□地理区位优越，对外交通较为便捷。潢川区位优势独特，交通通

2、讯发达。位于鄂、豫、皖三省交界的“金三角”地带。国道312、106线，京九铁路与宁西(南京至西安)铁路，沪陕高速公路和大广高速公路分别在县城交汇；国家西气东输支线工程经过潢川，并设中心气站；京九和沪乌光缆交汇潢川，开通了10万门程控电话和移动通讯。具有沟通南北，承东启西的独特交通、通讯中枢条件。□自然资源丰富：潢川自然资源丰富，气候温和，四季分明，盛产稻米、小麦、油菜、红麻、水产、畜禽、花卉、茶叶等。特色农业甲鱼年产35万公斤，有“甲鱼王国”之称；樱桃谷鸭养殖量达2400万只，居世界第—；花卉面积5万多亩，有200多个属类，是全国花木示范基地县和国家授牌的“花木之乡”。2、潢川县经济□潢川

3、县经济快速发展，为房地产行业发展提供了较好的支撑。·2007年，全县生产总值完成84.58亿元，与2006年相比，增长20.8%。人均可支配收入9301元，比上年增长22.9%。□潢川县产业结构丰富，商业贸易发达潢川县是全国粮食大县、首批商品粮基地县、科技工作先进县、体育工作先进县、全国生态建设示范县，省对外开放县、经济体制改革试点县、生猪外贸出口基地县。农业资源十分丰富，农林牧副渔业蓬勃发展，鳖、鸭、花、猪、渔等特色农业享誉全国。工业已形成轻纺、机电、食品、化工、建材、饲料等六大工业体系，培育出了华英、亚美、旭牛三大集团。华英是全国151家农业产业化重点龙头企业和全国质量管理先进企业。商

4、业贸易发达，是鄂、豫、皖三省交界处的商品集散地。3、房地产业整体发展现状□受宏观调控及全球金融危机影响，全国一线楼市率先步入调整期。·2008年，在国家政策宏观调控背景下，加之受下半年全球金融危机影响，房地产市场进入调整期，具体表现为成交价格与成交量双跌。·消费者观望情绪浓厚，刚性需求、投资性需求增速较之前两年有明显放缓。·土地资源紧缩，土地出入成交价格较07年相比下降明显。□针对楼市寒流，地方与中央政府相继出台政策，稳定楼市。·自去年10月份开始，国家相关部门出台了一系列旨在鼓励购房、刺激需求的政策，中央允许地方政府结合当地实际情况进一步采取政策措施。从目前部分区域、部分项目的市场反应来

5、看，收到一定效果，成交价格趋于稳定，走量也有小幅上扬。客观来讲，房地产市场宏观环境在经历了较长一段时间的调整后，在2009年，尤其是在下半年值得期待。·新政一：11月1日起首次购房契税降至1%；新政二：个人买卖住房暂免征印花税；新政三：个人卖房暂免征土地增值税；新政四：首套房首付比例降低至20%；新政五：公积金贷款利率下调0.27%；新政六：商贷利率最高可享7折优惠；新政七：加大保障性住房建设规模。□行业适机调整将有利于行业步入健康发展轨道·以2009年中国经济8.5%的增速预期来看，作为国民经济的支柱产业，短期内虽有挑战，但中长线仍然值得期待，目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，虽然带

6、来一定的短期影响，但更有利于行业长期健康、稳定地发展，对专业开发的品牌企业而言既是调整也是机遇。·理性调整将使房地产行业步入平稳健康的发展轨道，促进刚性需求的有效释放。·潢川县经济快速稳定发展，城市化进程速度较快，房地产开发市场仍然潜藏较大潜力。·房地产行业的理性调整将有助于促进刚性需求的有效释放、保持房地产行业的健康发展。·房地产行业总体的理性调整，将有助于促进行业优胜劣汰，首先迫使低水平开发的楼盘，作出利益牺牲，而一些高水平开发的高性价比楼盘，则会因其产品优势，体现出其应有的市场价值。4、潢川县房地产□潢川县2007年房地产业快速平稳发展2007年全年潢川全县建筑业实现增加值4.19亿

7、元，比上年增长4.7%。全县具有资质等级的建筑企业建筑房屋施工面积73.37万平方米，竣工面积47.69万平方米；实现利润总额5313.4万元，增长191.9%；实现税金总额2405.5万元，增长44.4%。其中房地产开发投资增势迅猛。全年房地产开发投资5.69亿元，增长21.6%，其中住宅投资36546万元。商品房销售火爆，全年商品房销售面积34.46万平方米，增长1.6倍，其中住宅25.30万平方米，增长1.72倍。