星河锦城可研报告

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1、宁夏新家源集团房地产开发有限公司星河锦城(暂定名)一期可行性研究报告第一章项目背景一、项目概述2004年，宁夏新家源集团房地产开发有限有限公司（以下简称“新家源房地产公司”）通过竞卖的方式，获得位于宁夏吴忠市西二环与裕民西街交汇处约500亩地块一宗。2004年下半年，该公司对本地块内的单位和居民进行拆迁安置，目前已完成地质勘察及“三通一平”并开工建设拆迁居民安置楼，主体工程于2004年底封顶。为确保开发顺利、销售顺畅，新家源房地产公司组织专业人员和团队进行市场调研和前期策划，并委托进行规划设计。该项目位于吴忠市规划的新区

2、内，具体四至为：东接规划路，西靠西二环，南临裕民西街，北临开元大道。该项目紧靠高速公路，周边市政设施齐全，已建成路网系统，交通十分便捷。且位于吴忠市规划新区，未来行政中心，区域发展前景良好，发展潜力较大。该项目总占地面积500亩（约34万平方米），除退红线、道路、绿地、广场外，实际建设用地为300亩（约20.01万平方米）。规划总建筑面积为26.38万平方米，容积率为1.43。绿地率为42%，规划户数2400户，预计总人口6000-8000人。二、影响房地产行业的主要变化18宁夏新家源集团房地产开发有限公司星河锦城(暂定

3、名)一期可行性研究报告（一）土地供应政策变化推进地价的进一步上涨。目前，我国加强土地，尤其是耕地的管理，实行了全球最严格的土地保护政策，从严从紧控制建设用地的供应，并进一步规范土地交易市场，严格界定有偿使用与无偿划拨的供地范围，限制协议转让，全面落实经营性土地的“招标拍卖挂牌”出让制度。这些减少土地供应措施的实施，推动了土地价格迅速上升。当然，迅速上升的地价也促进了市场主体---房地产开发企业的优胜劣汰。（二）小康社会的建设，保证了房地产需求的稳定增长。人居住宅面积是小康社会的一个主要指标。为改善居民的住宅条件，国家加大

4、中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度，限制非住宅和大户型住房的建设。（三）城市化进程加快和消费结构升级，使房地产继续保持较旺的需求。一方面，我国加快城市化建设，城镇房屋拆迁规模较往年不断扩大，居民安置和城市新增人口购房需求旺盛；另一方面，人们随着收入水平的提高，希望改善住宅条件，购置较大面积、更合理户型、更全面功能住宅的需求增长。（四）信贷紧缩政策直接影响房地产业的发展。一方面，出于对资金效益和风险防范的考虑，银行更愿意支持实力较强、业绩较好、开发资质较高、信誉良好的房地产开发企业。另一方面，银行加息政策及提高个

5、人住房贷款按揭成数等也抑制了部分购房需求。18宁夏新家源集团房地产开发有限公司星河锦城(暂定名)一期可行性研究报告总体来看，2005年我国房地产需求增长迅速将低于2004年，住房价格涨幅呈小幅回落态势。三、区域经济发展情况（一）宁夏及银川市经济发展概述宁夏位于中国西部，黄河中上游地区。东邻陕西省，西部与北部接内蒙古自治区，南部与甘肃省相连，总面积为5.18万平方公里。全区总人口563.22万人，其中回族195.04万人。人口出生率为16.55%。近年来，宁夏经济保持了快速增长：2004年全区实现国内生产总值460.3亿元

6、，按可比价格较上年增长11%，增幅位居西部省区前列，经济增长速度已连续六年高于全国平均水平。2002年末，宁夏的总体竞争力在全国、西部分别处于第15-16位和第6位。银川市是宁夏首府所在，市辖三区两县一市，是宁夏政治、经济、文化中心。由于其独特的地理位置和历史影响，宁夏提出“大银川”战略，争取将银川市建设成为辐射周边省市的区域中心城市。（二）吴忠市经济发展概述吴忠市位于宁夏中部，东邻陕西定边县，西北和东北与内蒙古自治区阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和东南与甘肃靖远县、环县毗邻，北连永宁、陶乐两县，南接海原、固原两县，地

7、理位置优越，自古以来是南北通商要地，商贾云集。该市面积33994平方公里，约占自治区总面积的52%。18宁夏新家源集团房地产开发有限公司星河锦城(暂定名)一期可行性研究报告近年来，吴忠经济发展迅速，经济实力不断增强。2004年，全市完成生产总值完成36.96亿元，增长10.5％；地方财政收入完成0.96亿元，可比增长14％；农民人均现金收入3774元，增长12.1％；城镇居民人均可支配收入6668元，增长8.8％。城乡基本建设稳步推进，促进了吴忠市经济的进一步发展。2004年，全社会固定资产投资完成19亿元，较上年增长2

8、8.4％。全市共安排城市建设项目186个，总投资21.63亿元。吴忠市投资2.8亿元启动了市区新生北街片区改造等22个项目，开工建设了滨河大道硬化绿化等工程。与此同时，启动建设了吴忠世纪嘉园等18个住宅小区，总施工面积达100万平方米。为保证发展后劲，吴忠市不断加大对外开放和招商引资力度加大。组织开展了义乌商贸城与浙