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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房地产估价报告精选XX XX房地产评估案例分析报告 案例1 以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。 分析： 一、受理评估业务 1、评估目的：房地产抵押 2、评估对象： (1)房地产权利状况 根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第号)中"设定他项权利摘要"之
2、内容,XX年11月10日该房产以人民币元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利. (2)周边环境目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划 估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环3
3、00米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区. 3、估价的时间:二○○九年五月十五日 二、价值定义 本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二○○九年五月十五日的房地产市场价值. 三、评估方法 常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据
4、各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法. 市场比较法,收益还原法比较 1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.目的-通过该培训员工可对保安
5、行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划 2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化 率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法. 3,本报告采用市场比较法和收益
6、还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果. 四、评估计算过程、 (一),采用市场比较法测算房地产市场价格 1,比较实例选择 选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格. 实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为平方米,交易价格为25000元/m2,日期为XX年5月.目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行
7、业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划 实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为平方米,交易价格为2XX元/m2,日期为XX年5月. 实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为平方米,交易价格为24000元/m2,日期为XX年5月. 2,编制比较因素条件说明表 3,编制比较因素条件指数表 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情
8、况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下: (1)日期修正 所选案例交易日期均为XX年5月,与估价时点接近,不予修正. (2)区域因素: 商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一
