绿维创景林峰：谈市场配置资源与新型城镇化

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1、谈市场配置资源与新型城镇化旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网http://www.lwcj.com谈市场配置资源与新型城镇化北京绿维创景规划设计院编者按：近日，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《

2、规划》)正式发布，《规划》将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面，具有很强的权威性和指导性。日前，我院林峰院长受邀为中建一局房地产公司的领导和员工授课时，进行了题为《市场中生长的新型城镇化模式——新型城镇化的市场逻辑与房地产商转型升级》的讲座。讲座中，林峰院长谈及了新型城镇化的“顶层设计”问题，包括目前人们对于新型城镇化的看法、城镇化对房地产的影响等，形成了一系列观点。编者对此进行了整理，以饕读者。林峰院长指出，市场配置资源与消费经济时代是改革的主线。新型城镇化不仅仅是一个概念，其背后蕴藏着社会改革和进步的重大课题。随着《国家

3、新型城镇化规划(2014-2020年)》的发布，改革的方向更加明确。一、市场配置资源林峰院长认为，目前的改革要以市场配置资源为中心，而不是行政配置，这是中国改革的指导思路和核心原则。怎么实现市场配置呢？从绿维创景与各地方政府的合作经验来看，政府项目一般会涉及用什么产业带动当地经济发展、怎么去做社区配套、怎么去做城市配套、资金从哪里来、怎么去运营等一系列问题，最终面向的是城市综合配套和区域综合开发。这些问题的导向都是市场。资金从哪里来？往往是政府财政和投融资平台共同出资。运营者如何获取利益？如果仅仅通过“盖房子”、“卖地”，在

4、目前形势下，要想有良好的盈利是很难实现的，还要靠产业来带动。靠什么产业来带动？消费经济时代下，消费产业和服务产业具有良好的发展前景，林峰院长认为，消费经济是未来带动中国持续增长的主流结构。二、市场化下的新型城镇化旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com科学的新型城镇化建设，是市场引导的新型城镇化。在这一结构中，政府、市场、企业和社会，均扮演着不同角色。政府的作用在于顶层设计、制度建设和执法治理，要创造制度环境、编制发展规划、建设基础设施、提供公共服务和加强社会治理。

5、市场在新型城镇化建设中起决定性作用，通过市场来实现资源的配置。企业是城镇化建设的主角，寻找市场机会进行资源整合，充分发挥自身优势。而社会在新型城镇化发展中具有参与和监督的作用。（一）产业先行目前，各地政府最关注的是改革问题，而企业最关注的则是产业。林峰院长指出，任何一个地区的城镇化建设，都需要选择合适的核心产业，围绕核心产业形成产业链，然后由这个产业链形成就业能力、人口聚集能力和城市消费结构。产业、产业链、产业集群和产业聚集是研究城镇建设的前提。一般城市规划关注的重点是人口，而人口背后的概念实际上是产业、就业和消费，有产业才

6、有就业，有就业才有消费，由此形成城市发展的循环结构。以什么样的产业形成聚集？以绿维创景以往的经验来看，以旅游、泛旅游、养老、休闲商业等为主的第三产业具有较大的发展空间。据统计，自2008年以后，消费增长的比例有大幅度提升，2012年我国社会消费品零售总额对GDP的贡献达到了51.8%，超过了投资的贡献率（50.4%）。以内需消费为第一促进要素，成为国家政策的基本导向。新型城镇化需要把握以消费产业为主导的经济大势。（二）产城一体化林峰院长认为，在产业领先的基础上，应实现产城一体化发展。我国的产城一体化经历了不同的阶段。以产业链

7、整合为主导并通过产业集成和产业集群的形态发展是工业园区发展的基本理念，提到如今的“产城一体化”，就不得不回顾中国的工业化进程。旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com工业化的第一个阶段是“一五”计划期间，由政府直接进行资源配置，进行大规模的布局，工业和城市的关系是“城市因工业而兴起”，城市是为工业服务的。改革开发以后的第一批工业化，经历了从军工产业放开，到轻工业发展，再到乡镇企业大规模发展的过程。这一阶段的城市发展、城市和工业之间的关系非常混乱，出现了一批像华西村这

8、样“拔地而起”的乡镇工业区和农村社区，其工业已经发展到了一定程度，但城市管理仍不到位，这就是那一时期城市的特征。林峰院长指出，发展工业化的过程中，除了工业本身以外，以服务为主导的园区近两年开始迅速增加，其中以外包服务园区和物流服务园区为主，形成了由服务产业聚集发展而兴起的二、三产结合型园区