城镇房屋租赁合同司法解释第21条

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划城镇房屋租赁合同司法解释第21条　　对《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要　　点解读　　最高人民法院今年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释将于XX年9月1日起施行。解释对实践中房屋租赁关系中的一些热点难点问题及时做出了不少创新性的规定，对实践有很强的指导意义，下面择其要者作出简要解读。　　一、严格限制无效租赁合同的范围，将实践中易被误认为无效租赁合同的

2、情形明确规定为有效，保障物尽其用，稳定租赁关系。　　《合同法》第五十二条适用于所有类型合同的合同无效，对租赁合同当然也适用。此外，解释将只适用于租赁合同的合同无效情形严格限定为三种，分别是：　　1、关于一审法庭辩论终结前仍未通过行政审批补正为合法建筑的违法建筑物达成的租赁合同无效；　　2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同超过的部分约定无效；　　3、未经出租人同意的转租合同无效。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场

3、安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划城镇房屋租赁合同司法解释第21条　　对《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要　　点解读　　最高人民法院今年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释将于XX年9月1日起施行。解释对实践中房屋租赁关系中的一些热点难点问题及时做出了不少创新性的规定，对实践有很强的指导意义，下面择其要者作出简要解读。　　一、严格限制无效租赁合同的范围，将实践中易被误认为无效租赁合同的情形明确规定为有效，保障物尽其用，稳

4、定租赁关系。　　《合同法》第五十二条适用于所有类型合同的合同无效，对租赁合同当然也适用。此外，解释将只适用于租赁合同的合同无效情形严格限定为三种，分别是：　　1、关于一审法庭辩论终结前仍未通过行政审批补正为合法建筑的违法建筑物达成的租赁合同无效；　　2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同超过的部分约定无效；　　3、未经出租人同意的转租合同无效。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安

5、保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　值得注意的是，解释还从区分行政行为与民事行为、合同的实际履行以及权利应在合理期间内行使等角度出发，规定了特定情形下合同生效的条件，进一步排除无效合同范围，具体为：　　1、无特别约定时未办理房屋租赁备案登记的租赁合同有效，特别约定以办理房屋租赁备案登记为租赁合同生效要件但一方已经履行主要义务对方接受的合同也生效；　　2、出租人明知或应知承租人转租而没在六个月内提出异议的转租合同有效。　　二、将承租人优先购买权作为一项债权予以保护，废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条的规定，这部分内容新规定较多，

6、对承租人的权益影响很大。　　解释新增了两种承租人无优先购买权的情况。租赁关系中承租人主要是获得房产的使用价值，“买卖不破租赁”原则保护承租人在租期内发生产权变动时有1目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　权请求受让人继续履行原租赁合同，但租前已抵押抵押权人行使抵押权或租前已查封的情况除外。法律赋予承租人同等条件下的优先购买权也是基于方便承租

7、人继续居住，而在不影响承租人继续居住的前提下，基于产权共有关系和近亲属关系而需购买租赁房产则交易条件中隐含的交易便利及人情因素是承租人所不具备的，因此在交易价款及付款方式方面与出租人出卖给其他人相比往往有较大优惠。在不损害承租人继续承租的前提下，解释赋予产权共有人及出租人的近亲属享有比承租人更优先的购买权，此两种情况无需通知承租人且无须赔偿。　　解释对优先购买权的行使期限作了严格限制，过期作废。债权作为请求权都是有期限的，承租人优先购买权也应受到行使期限的限制，解释规定：在出租人通知后15天承租人仍未明确购买，或出租人拍卖房产的在拍卖5日前

8、通知承租人但承租人未参加拍卖的，承租人丧失优先购买权。当出租人未通知出卖租赁房屋时，承租人应在知道或应当知道之日起一年内行使优先购买权，超过该期限的，人民法院不予以支持。　　解释