商业地产可行性报告

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划商业地产可行性报告　　济南市张庄路商业项目可行性研究报告　　目录　　一、项目概况　　1、项目背景　　2、地理位置及现状　　3、项目技术指标　　二、市场评价　　1、济南房地产市场分析　　2、济南茶叶市场发展状况分析　　3、张庄路商业板块分析　　4、济南茶叶批发市场状况分析　　三、项目优劣势与机会点分析　　四、本项目所面临的问题与威胁　　五、项目市场定位及产品差异化　　六、规划建设初步构想　　七、开发周期分析　　八、项目投资效益分析　　小结　　一、项目

2、概况　　1、项目背景目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　今年4月以来，国家陆续出台房地产新政，对房地产商品房市场进行了有史以来最严厉的调控，效果明显，全国一、二线城市普遍出现成交量萎缩的状况，价格上涨趋势也被抑制，部分一线城市商品房已出现价格松动情况，估计三、四季度全国一、二线城市可能会出现价格下调情况。　　新政迫使房地产商纷纷寻找新对策新思路，以达到有效

3、规避风险，保护自身利益的目的。在此背景下，一些地产商已将目标转移至新政未触及的商业地产开发上。今年第二季度以来，全国商业地产开发量呈现明显上升迹象，商业地产或将成为房地产商新的利润增长点。　　本项目是福建隆恩房地产开发公司企业发展战略的重要步骤之一；在立足铁观音之乡——安溪之后，成功打造了“中国茶博汇”项目，将投资方向向内地重点城市延展的第一个重大战略举措。隆恩公司的市场发展战略因应了宏观市场的发展趋势，是机遇也是挑战。我认为，抓住机遇，把握商业地产开发的战略机会和趋势，同时密切关注与研究新政对房地产市场的影响，有效规避风险；再者充分利用福建隆恩积累的商业开

4、发经验与资源，是本项目成功的关键。　　2、地理位置及现状　　本项目用地位于济南市西北部槐荫区张庄路东段北侧，东距济南市火车站、长途汽车站约三公里，西距京福高速路口八公里，距目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　新建的西客站约十公里，南侧为成熟的商业市场与新建居民区，北侧为农田、配套生活区等，属明显的城乡结合部。　　张庄是全国闻名的济南茶叶批发市场所在地，在此

5、已形成以茶叶批发为主，果蔬、调味品、糖烟酒、等市场为辅，以大运等为主的物流公司为配套的业态丰富，配套完善的成熟商圈。本项目西邻老屯茶叶批发市场，与广友茶叶批发市场，济南第一茶叶批发市场隔街遥相呼应，商业环境良好。　　本项目用地沿张庄路长约500米，宽约270米；沿张庄路几乎全部存在地上建筑物，其中真如意大酒店总建筑面积约13000平方米，所有权归八里桥村委会。济南市建委培训中心大楼，建筑面积约为7000平方米，所以权属济南市建委。　　地上建筑物给项目开发带来不少工作量和难度；一是拆迁工作本就是个复杂的过程，二是临街商业价值大，就地安置会使本项目利益受损；需要

6、认真考量。　　3、项目技术指标　　由于本项目尚未正式挂牌出让，具体技术指标有一定的不确定性，根据从相关部门了解的情况，以下几点可供参考：　　基准地价：100万/亩；　　容积率：　　根据初测本项目占地面积为：500×270=m2　　那么项目总建筑面积约为：×=m2目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　其它如建筑密度、绿化率等指标不详。　　二、市场评价　　1、济

7、南房地产市场分析　　XX年济南房地产发展概况　　XX年，济南市商品房销售量为万套，而这些年每年的住宅销售量一般在万套至2万套之间。XX年1月，房屋均价为每平方米6200元，而到12月,每平方米均价达到7600元，一年涨1400元。XX年济南市商品房屋销售面积万平方米，同比增长%中销售住宅万平方米，增长%。济南市XX年国民经济和社会发展报告显示全市房地产业发展态势去年基本稳定。XX年，济南市房地产开发完成投资亿元，比上年同期增长%。从全市房地产开发投资的投资用途看，住宅投资完成亿元，同比增长%，占房地产开发投资比重为%。其中90平方米以下住房完成投资亿元，同比

8、增长%；商业营业用房投资完成亿元，同比增长%；办公楼