北海房地产研究报告

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1、北海房地产研究报告发挥北海优势推进房地产业健康发展房地产业是北海近年来发展最快的产业之一，对拉动全市经济增长发挥了重要作用。我市应当充分发挥滨海旅游城市的独特优势，推进房地产业持续健康平稳地发展。  一、房地产业对拉动北海经济增长功不可抹    随着我市经济进入新一轮发展机遇期，房地产业也呈现出逐步回升到迅猛发展的态势。据统计，2003年全市房地产新开工面积122万平方米，交易金额12.2亿元，分别增长206.6%和39.3%；2004年虽然受到国家宏观调控政策影响，但房地产业仍保持较快增长，新开工面积166万平方米，交易金额16.1亿元，分别增长38.6%和31.8%。我市房地产业

2、快速发展有效拉动经济持续增长：    一是对扩大经济总量的贡献。近两年全市生产总值增长率保持在12%左右，而房地产交易额都超过30%以上。    二是对加快固定资产投资的贡献。2004年我市房地产投资8.86亿元，比增87.1%，比当年全市固定资产投资增长率高出67.7个百分点；房地产投资占固定资产投资总额的16.7%，增加近6个百分点。    三是对增加财政收入的贡献。两年来，全市房地产实现营业税收入达1.08亿元，占全市地税收入总额的11.2%；与房地产业密切相关的建筑业提供营业税收入1.54亿元，占地税收入总额的16.1%。    四是对加快城市建设的贡献。主要体现在处置严重影

3、响城市形象的136个停缓建工程上，到今年3月底已复工建设项目、完成建筑面积和销预售面积分别达到86.8%、79%和63.4%。  二、北海房地产业基本保持健康发展态势    从总体上看，我市近年来房地产市场发展是健康协调的：    首先，从房地产投资比重看。前两年我市房地产投资占全市固定资产投资总额的11%左右，2004年虽然上升到16.7%，但仍达不到全国18.8%的平均增长率，分别低于北京、深圳、上海、广州41.6、25.6、21.4和16.7个百分点。表明我市房地产市场尚未超出过热的程度。    其次，从房地产价格看。北海目前应当是在沿海城市乃至部分内陆城市中房价最低的。由于需

4、求趋旺、建筑材料涨价等因素拉动房价上涨，这是属于正常波动范围，而我市房价基本没有出现过快猛涨的现象。2004年全市每平方米商品房平均价格只有1400元左右，只相当于温州的15.1%，上海的16.2%，北京的22.5%，南宁的49.7%。    第三，从房产交易情况看。我市销售市场总体基本稳定，房产销售交易额同比增长89.24%，略高于投资增长速度。其中住宅交易宗数、面积和金额，分别占总数的93.34%、88.78%和78.97%。    第四，从房地产投资来源方面看。来自企业自筹资金部分增加，投资者资本金达到50%左右，远远超出国家规定的35%，银行贷款明显减少，投资风险系数有所降低

5、。  三、北海房地产开发仍然面临各种挑战    一是由于受到国家宏观调控、土地市场整顿、金融信贷紧缩、提高银行利率、土地价格和成本走高等因素影响，我市房地产投资增速趋于平缓。据统计，今年一季度全市房地产开工项目、建筑面积和投资额分别比上年同期下降56.25%、31.05%和38.52%。    二是经过近两年的快速发展，目前我市空置商品房增多，可能会加大市场有效需求不足的矛盾，制约房地产业持续发展。长期以来，北海市区常住人口只有30万左右，所能形成的有效购买力极为有限。2004年全市城镇人均可支配收入8773元，比全国平均数少694元，只相当上海、北京、广州等城市的30%左右；虽然我

6、市居民购买力相对较低，而人均拥有住房面积却达到26平方米，都高于上海、北京、广州等城市现有水平。因此，在本市挖掘房地产有效需求难度较大。    三是房地产投资开发结构不尽合理，设计理念、策划能力、营销手段等方面相对落后，体现滨海城市特色的精品楼盘还不多，可提供不同收入层次居民选择的住宅户型也比较少，相当部分住宅小区设计落后，所处地段较差，销售不太理想。    四是大部分房地产企业经营规模较小，缺乏资金实力和综合竞争能力。目前在我市770余家房地产开发企业中，注册资金5000万以上的只有57家，其中注册资金过亿元的仅有17家，未能形成规模效应。    五是由于政府财力有限，城区部分地段

7、的道路、供电、供水、排水、排污、通讯等市政配套设施未能完全适应房地产开发建设需要。  四、北海发展房地产业具有自身独特优势    北海作为我国首批进一步对外开放的沿海港口城市，具有地理位置优越、自然资源丰富、基础设施完备、发展前途广阔、适宜人类居住等独特优势，为房地产业发展提供了十分优越的条件。    第一，生态环境优良。北海地处亚热带，属于典型的亚热带海洋性季风气候，年平均气温23.1℃，空气清新，阳光充足，温暖湿润，气候宜人。根据国家环保总局通报，北海