创新商业地产的业态设计

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时间:2018-12-26

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1、蚃袃聿莆蕿羂膁腿蒅羁创新商业地产的业态设计  商业地产所涵盖的物业比较广泛,一般将商业用地性质上建筑统称为商业地产,产品类型在目前市场上普遍存在的包括商铺(建筑形态分为购物中心、商业街和独立商业)、写字间(建筑形态分为高密度的集约式办公、低密度的独立式办公和混合型的商住办公)、酒店(建筑形态分为独栋或建筑体内的独立分区)、公寓(按照目前一些中心城市的规范限定,40年商业用地中出现的公寓归属于酒店式公寓,执行相关建筑规范)。本文想谈的只是商铺这个层面的业态设计问题,凡是接触过商业顾问公司的人都知道,在商业顾问的

2、报告中出现频率最高的有两个词:一个是业态,一个是动线。好像商业地产不谈业态组合,不谈动线设计,那就根本不是商业地产专业人士。其实不然,这只是商业地产操作流程中的两个环节,其他还包括用地规划、平面布局、交通规划、配套设置、车流规划、品牌组合等等环节。业态设计来源于是商业零售业,用以区分不同经营形态的零售组织,例如超市、百货店、专卖店等等,再细分到业种(经营品种的分类)和品牌(经营品种的档次和定位)。后来被越来越多的商业地产开发者所使用,用于指导商业设计机构进行深化的项目设计和建设。商业项目开发前期有比较明确的业

3、态设计,对于项目的规划设计、建筑设计、成本测算、投资分析具有现实的指导意义。但是,由于中国目前的商业地产整体水品还很薄弱,本人接触过的很多项目在进行业态设计时常常出现逻辑混乱的现象,那么,本人就以往接触过的商业项目积累的一些看法,供大家进行探讨。在目前的国内商业地产开发领域,想做好一个项目的业态设计,不是很轻松,结合国内的房地产开发实际状况,我认为首先要做的是理清层次:第一层次:明确项目的开发属性。国内商业地产的开发属性有两类,一类是经营性物业开发,一类是投资性物业的开发(住宅最为明显)。经营性开发一般有明确

4、的经营用途,设计思路比较清晰,其开发者多为实际经营的商家,其开发目的以获取长期的经营收益为主,通常将开发成本折算进固定资产分摊,用以核算成本利润率等指标,但在目前的国内市场,只是极少数。投资性物业是以开发物业获取投资回报为方向,以出售和出租的方式为主,对商业经营没有明确限定,这是国内目前的商业地产主流。以下主要讨论的就是第二类开发属性。明确开发属性的目的,是要保证项目的业态设计最终符合开发商的财务设计要求,确认投资回报率、成本利润率和现金流的基本要求。财务模型的原则:租售比例*租赁价格;租赁比例/销售价格只有

5、租售比例、租售价格合理组合,才能满足项目财务指标的要求。在满足项目财务指标的前提下,才能确定项目租售比例和租售价格。同时,对项目的整体定位也应有了较清晰地认知。第二层次:明确项目的规划布局。根据上面基本确定的租售比例和租售价格预估。进行项目平面、立面的基本布局,包括租售位置的选择、面积单位的设定、配套功能的取舍等等。并根据规划情况,初步明确各个主力业态的范围及分区。根据以往的操作经验,要根据开发商的财务需求,结合项目的规划指标,以及设计师的设计理念,对项目整体的规划布局,明确各个功能分区的建筑形态。应主要考虑

6、如下几个因素:1、结合前期市场调研及商圈分析的情况,以及商业的最新发展,考虑因各方因素可能进入的一些比较明确的商业业态,并预留建筑设计的空间。同时,计算各个功能分区的规模效益,既要满足商业目前的生存条件,又要适应以后的发展竞争。2、对需要设计主力业态和核心商业的项目,此时应考虑其商业经营的要求和项目规划的特点,进行位置、楼层、区间的规划。一方面,要考虑项目自身的价值区间,例如在平面上,临街面、朝向、道路等产生的地段高低价值。另一方面,要考虑项目各个区间部分的配套成本的高低,尤其对于大型百货类主力店,其自身的设

7、计规范较多,切忌避免出现过度设计,造成投资成本的浪费。3、确定零售业态的经营比重,合理安排零售商业与非零售商业的空间划分。以零售商业为主的项目,公共空间的使用较大,可以达到30-50%,此时的设计重点要考虑项目首层、二层和顶层的功能划分。一般来讲,零售商业首层租金远远高于其他各楼层,同时对其他楼层的租金影响也是最大的。在设计时,通常采用首层“多开窗、少开门,一条走道划圆圈”的做法,保持首层商业的价值均衡。非零售商业为主的项目,由于各个功能租金差距缩小,应保持项目不同区间的价值均衡,设计时,多采用增加垂直交通,

8、与首层贯通的做法。4、项目立面的规则和不规则设计方式,项目平面的对称性与非对称设计方式的运用。设计师,尤其是知名设计师更多愿意在项目立面上进行创意设计,利用不规则的图形创造具有强烈视觉冲击的建筑效果。商业建筑的立面效果虽然重要,但要考虑两个方面,一是不规则设计,不利于商业内部空间分割,同时,建筑成本相应上升,最终的结果是可售或可租面积的价值上升;另一方面,高端商业品牌(特别是奢侈品品牌),由于自己的

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