都市海岸房地产开发建设项目可行性研究报告

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1、“都市海岸”房地产项目可行性研究报告50目录第一章总论11.1项目概要11.2可行性研究报告编制依据11.3项目区简介及建设单位概况21.4可研报告研究内容61.5可研报告研究结论、问题及建议7第二章项目背景及建设的必要性和可行性92.1建设背景92.2项目建设的必要性132.3项目建设的可行性15第三章项目建设内容及规模173.1项目建设内容173.2建设规模17第四章场址选择及建设条件194.1场址现状194.2建设条件19第五章工程方案245.1方案设计指导思想及原则245.2建筑设计24505.3结构设计295.4给排水设计335.5暖通设计365.6

2、电气及弱电设计395.7消防设计42第六章能源和资源节约措施456.1能源节约措施456.2建筑节能具体措施466.3给排水资源节约措施466.4电气节能具体措施466.5供热系统节能技术措施47第七章环境影响评价487.1环境影响487.2保护措施507.3安全保护措施517.4环境影响评价结论52第八章组织机构538.1管理机构538.2项目组织管理53第九章工程管理及实施计划549.1项目建设管理原则54509.2工程管理549.3项目实施步骤559.4项目实施进度计划55第十章劳动安全、卫生与消防5810.1劳动安全与卫生5810.2消防安全59第十一

3、章投资估算及资金筹措6111.1估算依据及内容6111.2投资估算6311.3资金筹措6412.1招标依据6512.2工程招标65第十三章社会影响分析及评价6813.1项目社会评价的依据6813.2建设地区基本的社会环境情况6813.3社会影响分析6813.4项目在建设、运营中的社会风险分析6913.5社会评价结论70第十四章结论及建议7114.1结论7114.2项目建议7150第十五章附表、附图、附件7315.1附表7315.2附图7315.3附件7350报告摘要项目主要技术经济指标一期项目用地34796M2一期规划总建筑面积43156M2功能设定⑴住宅楼层

4、6－9层，纯商业为2层⑵一层架空做商业和会所⑶2层以上为住宅市场分析整体市场分析整体市场开始复苏，市场消化能力和需求潜力正在趋强,但市场供应速度远大于市场吸纳速度,空置面积有进一步加大趋势,相应也增加风险性。区域市场分析海甸岛作为政府规划重点，在众多利好市政规划下，开发前景看好。鉴于区域楼盘以大户型为主的情况下，小户型住住宅的需求前景和消化潜力值得期待。户型面积定位1房面积52-57M22房面积87-91M23房面积124-131M2档次定位高档住宅价格定位⑴住宅均价3000元/M2⑵商业均价5000元/M2开发成本测算建设总投资9045万元单位面积平均完全成

5、本2095元/M2以上包括：土地使用出让金、开发成本、销售费用、利息、其它财务费用、销售税费基本方案按基本售价全部销售计，项目内部收益率54.1%保守方案按基本售价-10%，项目内部收益率26.1%综合评价本项目无论从市场角度，还是财务角度来看，都具有较强可操作性，极具开发潜力。50第一章市场及项目分析一.全国房地产现状2003年８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地

6、产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。通知充分肯定了房地产业

7、的地位与作用：“50房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开

8、发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申