某盘全程策划案

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1、1.项目定位及开发主题可行性评估1.1.项目命名及依据苹果园案名释义：◎大众化品牌：“苹果”平实而不失高雅，能走上国宴席，亦能进入寻常百姓家，独具的亲和力而广受欢迎，“苹果”预示着我们的产品定位：高品质、平价的大众化品牌。◎充满健康活力的生活：“苹果”秀出自然、充满健康、活力、亲切以及田园野趣的快乐。◎不动声色的浪漫：苹果丰硕圆润，独立又依存既有着自然的恬淡，又有着自由自我的快乐，透露出一种不动声色的浪漫。◎生在凤岭的苹果：在凤岭，苹果已成为现代时尚、观光旅游、休闲娱乐、购物的代名词。1.2.项目功能定位方案1.2.1.项目定位及经营主题综合

2、市场研究数据及结论，我们可以获得如下判断：Ø本项目规模宏大，客户定位必须有广度，单一狭窄的客户定位不能满足本项目发展的需要。Ø本项目地块从位置、形状、发展潜力大。1.2.2.项目主题要点及重要：u苹果园——南宁最大旅游式山水生态住区引领时尚的领跑者，具有8大优势：1)理念优势。为南宁第五代生态型住宅社区，以优质居住空间引领时尚，倡导全新的生活方式和居住模式。2)规模优势。本项目为南宁市最大的房地产发展项目，居住空间和环境空间广阔。3)价格优势。本项目定位为南宁市的优质高档物业，在价格上却属中档。突显本项目物超所值的价格优势。4)环境优势。抽样

3、调查数据显示，南宁居民购房决策影响因素的第一位为环境，优于价格（第二位），交通（第三位）和物业管理（第四位）本项目具有南宁市房地产项目中独一无二的山水景观，真山真水。只要合理利用地形地貌，定可打造出南宁市最具特色的山水住区。5)产品优势。本项目由著名规划设计师设计，名师手笔，打造世纪经典，为南宁前所未有的产品。6)配套优势。本项目配备有学校、超市、医院、会所、运动场等设施，小城规模，足不出户，一切无忧。-39-1)科技优势。本项目采用当前国内先进适用的技术和设备，为项目住户提供高品质的服务。2)服务优势。本项目强化和提升物业管理职能，优化社区

4、服务，倡导社区文化，力创南宁最佳居住环境和文明住区。l主题要点：两个飘逸的广场，两个现代（西方）文化与古朴（广西）文化相融汇，集文化、休闲、旅游、步行街为一体的商业文化。三个山势居住群体的升华。构成了苹果园的灵魂。在青秀山的绿肺功能梦想成真之前，苹果园的绿肺呼吸节奏已经开始了。所有建筑物都象苹果一样结成丰硕的果实。五彩缤纷不同大小的果实就象居住的房子。苹果园…生态园转基因…中西文化的基因合成由苹果树叶上的甘露汇集而成的水源将穿梭于苹果文化的空间之中——健康的文化、享受生活的文化、丰硕的文化。一幅动人的苹果生长故事的画面，将在苹果电影院中展现于

5、世。两条贯穿的步行街把文化与生态融汇在一起——这就是苹果成长的故事。一片片嫩绿的苹果树叶，穿插于苹果之间，保护它们健康成长，接受着雨露，它们将成为新生态居住空间的绿地。在青秀山脚下生长起来的苹果树，将围绕着青秀山一棵棵成长，扩大绿肺的空间边界。最终人们在苹果树下钓鱼。1.1.项目潜在销售客户来源及消费行为分析1.1.1.潜在客户来源南宁市房地产市场正处于起步阶段和高速发展阶段，客源广泛。另外，由于南宁省会城市的集聚效应所产生的巨大需求，在今后几年内也会显现。对本项目客户来源的判断，基于如下分析：Ø南宁市在售楼盘的客户情况分析。Ø南宁市城市经济

6、发展所带来的需求分析。Ø外地客源需求的增长预测。Ø依据人口增长、收入增加、住房更新换代、城建发展等因素所作的前瞻性研究。预计本项目的客源主要来自如下几方面：由于折迁补偿产生的买家。¨第一次置业者。（如结婚产生新家庭）¨第二次置业者。¨多次置业者。¨特殊企事业单位、政府官员。¨城市化进程（如撤县改区），人口入城产生的需求。-39-¨沿海、边贸产生的新客户。¨南宁周边县市先富起来的小老板、暴发户、特殊企事业单位、政府官员，有意愿在南宁购房置业者。1.1.1.核心客户构成来源二次置业者市内暴发户、小老板高收入行业职业经理国家公务员沿海、边贸、矿业产

7、生的老板、暴发户特殊企事业单位外地来南宁的置业者比例30%15%5%10%10%10%20%¨主要针对二次置业者、来南宁置业的人士及高收入阶层。¨别墅定价约40-80万元/栋，多层定价18万-25万/套。¨对环境要求特别高的人士。¨对配套设施和服务相当看重的人士。¨追逐时尚和创新的人士。1.1.2.潜在客户消费心理及消费行为¨潜在购房者追寻“物超所值”的物业。部份购房者属享受型买家，部份买家为省会置业者，对楼盘的品质要求较高。¨收入较高，对综合居住环境要求较高。对价格反应的敏感度较弱。¨对物业管理服务和生活设施配置要求较高。¨购房专业知识较强

8、。必须用良好的品牌和理念加以引导，以创造新的生活方式为卖点。¨对时尚、创新和高科技的住宅产品较感兴趣。1.2.项目定位可行性评估1.2.1.项目定位对周边地区及南宁